吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

第一六六号


《吉林市物业专项维修资金管理办法》已经２００５年１０月１３日吉林市人民政府第１３届４４次常务会议讨论通过，自２００５年１２月１日起施行。





市长　徐建一



２００５年１０月１８日







吉林市物业专项维修资金管理办法





　　第一章 总则



　　第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修养护以外的大中修、更新改造。



　　本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。



　　本办法所称共用设施设备是指单栋楼或物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、通讯设施、监控设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。



　　前款规定的共用设施设备中的上水管道、加压水泵、供电线路、煤气（天然气）线路、锅炉、暖气线路、通讯和有线电视线路等及其使用的房屋的维修、养护，由管理单位承担维修养护责任，不得使用业主的维修资金。



　　第三条 本市行政区域内维修资金的监督管理适用本办法。



　　第四条 已售出的商品房、集资联建房、经济适用房（以下简称商品房）和公有住房等均须建立维修资金。



　　第五条 市、县（市）物业管理行政主管部门负责商品房维修资金的管理及公有住房出售单位维修资金的监管。其下设的物业管理机构负责日常工作。



　　区物业管理行政主管部门负责维修资金使用的指导、监督。



　　市、县（市）财政部门负责维修资金管理和使用的监督。



　　第六条 维修资金管理实行“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则。



　　第二章 维修资金缴存



　　第七条 商品房的维修资金由售房单位代为收缴，售房单位代收维修资金时，须与市、县（市）物业管理行政主管部门签订维修资金代收代缴协议。售房单位应按协议规定的缴存时间，足额缴存维修资金。



　　第八条 商品房屋购买人应按购房款２．５％的标准缴存维修资金。收缴单位须向缴存业主出具维修资金专用票据。



　　商品房维修资金归业主所有。



　　第九条 业主办理房屋权属证书时，应当向房地产登记机构出示维修资金专用票据。



　　第十条 公有住房售房单位须将收取和提取的维修资金缴存至其设立的专用账户，并向市、县（市）物业管理行政主管部门备案。其缴存标准：



　　（一）购房人应当按房改售房款标准２％的比例缴存维修资金，归全体业主共同所有，不计入销售收入；



　　（二）售房单位应当按多层住宅售房款的２０％、高层住宅售房款３０％的比例，一次性从售房款中提取维修资金，归售房单位所有。



　　公有住房售房单位收取和提取的维修资金，专项用于该住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新改造。



　　第十一条 维修资金账面余额低于首次缴存额３０％的，由业主大会决定续缴事宜。



　　第十二条 本办法施行前未缴存、未补缴商品房维修资金的，应当补缴；未缴存、未补缴的，房地产登记机构不予办理房屋产权登记。



　　第十三条 维修资金专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。



　　第三章 维修资金管理



　　第十四条 市、县（市）物业管理行政主管部门应当建立维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对帐等制度，接受业主监督。



　　第十五条 市、县（市）物业管理行政主管部门及维修资金管理单位应在商业银行设立维修资金专户。维修资金自存入专用账户之日起按同期活期存款利率计息。



　　维修资金闲置时，除可用于法律法规规定的范围外，严禁挪作他用。



　　第十六条 维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。



　　第十七条 业主转让房屋时，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。



　　第十八条 因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，维修资金管理单位应当将维修资金账面余额返还业主。



　　第四章 维修资金使用



　　第十九条 维修资金的使用由业主决策，并由物业管理行政主管部门监督。



　　维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为决算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户。



　　第二十条 维修资金使用单位根据物业共用部位、共用设施设备状况制定大中修、更新改造方案，内容包括：



　　（一）大中修、更新改造项目；



　　（二）工程预算；



　　（三）受益业主户数及维修资金的帐面余额明细；



　　（四）维修工程的组织方式。



　　大中修、更新改造方案须经三分之二以上受益业主或按业主大会议事规则授权的业主委员会书面同意。



　　第二十一条 维修资金使用单位应持大中修、更新改造方案，到所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。



　　第二十二条 维修资金使用单位应当与工程施工单位签定工程施工合同，并报所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。



　　第二十三条 业主或业主委员会可以自行或委托他人对工程施工进行监督，并组织验收。



　　第二十四条 维修资金管理单位依据大中修、更新改造工程费用按户分摊，在受益业主维修资金帐户中核减。



　　第二十五条 物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患或影响正常使用，需大中修、更新改造时，相关业主应当给予配合；拒不配合的，由业主委员会按业主大会决定或业主大会议事规则规定支付分摊维修资金。



　　第二十六条 已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积，承担共用设施设备的大中修、更新改造费用。



　　第二十七条 未按规定建立维修资金的，发生大中修、更新改造时，由受益业主承担。



　　第五章 罚则



　　第二十八条 违反本办法，有下列情形之一的，由市、县（市）物业管理行政主管部门按下列规定予以处罚。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　（一）违反第七条、第十条、第十三条规定，未经委托擅自收取维修资金，不按规定时间缴存维修资金至维修资金专用账户，挪用维修资金的，追回挪用的维修资金，给予警告，没收非法所得，并处挪用数额２倍以下罚款；物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。



　　（二）违反第八条规定，收取维修资金未出具专用发票的，责令限期缴存至物业管理行政主管部门指定的专用帐户并处２０００元至１００００元罚款。



　　第二十九条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间，处罚决定不停止执行。



　　第三十条 物业管理行政主管部门及维修资金管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占维修资金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　第六章 附则



　　第三十一条 本办法由市房地产管理局组织实施。



　　第三十二条 本办法自２００５年１２月１日起实施。



中国传统法律文化，也包括中国传统司法文化，曾经历过数千年的历史演化，逐步形成了有别于东西方各国的鲜明特色，同时也积淀了体现出民族精神的文明成果。现撮其要者，分述如下：

“公之于法”的大道精神

早在《礼记·礼运篇》当中就明确提出：“大道之行也，天下为公。”中华民族的先贤把推行“天下为公”的理念看成是发扬大道精神的重要前提，也是华夏先民追求的最高的理想境界。体现在司法活动当中，则集中反映在他们对“公之于法”的精神风貌的认识上。

据《汉书》列传第四十二·《张释之传》载：汉文帝时任廷尉之职的张释之在处理犯跸案时，对当事者采取了“罚金”的处罚，并没有顺从文帝的旨意采用重罚。当时他引用的法理根据是：“法者天子所与天下公共也。”又说：“今法如此而更重也，是法不信于民也。且方其时，上使立诛之则已。今既下廷尉，廷尉，天下之平也，一倾而天下用法皆为轻重，民安所措其手足？”

在张释之看来，法律是公共之器，天子同百姓都必须遵守，如一味顺从文帝采取重罚，有违公正执法的精神，并会造成法律审判失信于民的严重影响。正因为他的据理力争，反映出“公之于法”的“大道”精神，使得文帝在深思良久后，不得不认可这一判决的结果。

同样，唐朝贞观时期的朝臣魏征也有相似的认识。他从“天人合一”的观念出发，提出“天道”与“人道”的统一观，并认为“天无私覆”的天道观要求人间的大道观与之相一致，进而认为无论在立法，还是在司法审判中，都必须倡导“公之于法”的大道精神。

据《贞观政要·公平》载：魏征曾向唐太宗明确提出“公之于法，无不可也，过轻亦可。私之于法无可也，过轻则纵奸，过重则伤善。”在他看来，秉持“公之于法”的大道精神，即便惩恶过重，或对灾民处理从轻，都可以为民众所接受。因用法为公，是会得百姓的理解的。

“得其中”的精准精神

中国古代的“中”是哲学上的最高境界，反映到司法的领域中，就表现为诉讼、审判乃至行刑的全过程达到最精确的度。

七世纪的唐律集以往立法与司法成果的大成，成为中华法系的代表作，具有封建成文法典的示范性与典型性。

曾在元朝出任儒学提举的柳?，在其所撰的《唐律疏议序》中，对唐律的精确性做出如下的评价：“然则律虽定于唐，而所以通极乎人情法理之变者，其可画唐而遽止哉？非常无古，非变无今，然而必择乎唐者，以唐揆道得其中，乘之则过，除之即不及，过与不及，失其均矣。”在柳?看来，百年多锤炼而成的唐律，已达到“得其中”的精准程度，以至在基本精神上，想超越或者舍弃它都是办不到的，因为失去了法律准确性。

担任过清朝刑部尚书的薛允升也在其所撰的《唐明律合编·序》中，总结说：“（唐律）繁简得其中，宽严亦俱得平，无可再有增减者矣。”也就是认为唐律因在繁简上达到最精准的度，故在量刑的宽严方面也比较公平。

上述评论难免会有溢美之词，但是唐律无论在立法，还是司法上所体现出的“得乎其中”，即达到比较精确的度，是没有异议的。其中《新唐书·刑法志》的记述可以作为参考例证：“（贞观四年）天下断死罪二十九人”，“（开元）二十年间，是岁刑部所断，天下死罪五十八人”。应当指出上述情况是出现唐的升平时期。因为当时统治者奉行“可杀可不杀者，不杀”的刑事政策，所以运用死刑比较精准。

但在武则天当政时期，由于内部权力争夺达到白热化程度，据《旧唐书·酷吏传》载：武则天一反前制，重用酷吏周兴、来俊臣，“每鞫囚，无问轻重，多以醋贯鼻，禁地牢中”，并“绝其粮饷”，“令寝处粪秽，备诸苦毒”，以至“每有赦令，俊臣必先遣狱卒尽杀重囚”。以至唐中宗也不能不承认，“（当时）冤滥之声，盈于海内。”

可以想见，即便在唐朝，司法活动“得乎其中”也只有相对的意义。不同的时期则有不同的表现。

清廉律己的自省精神

武则天为大周天子后曾亲撰《臣轨》一书，在其《廉洁章》中，强调清廉之德是为官首要的操守，司法官员自当如此。即所谓：“理官莫如平，临财莫如廉，廉平之德，吏之宝也。”又说：“非其路而行之，虽劳不至；非其有而求之，虽强不得。……故君子行廉以全其真，守清以保其身，富财（贵）不如义多，高位不如德尊。”她在文中清楚表明，清廉操守对正确行使立法与司法权力的极为重要性。

此外，据《明史·曹端传》载，明朝循吏曹端总结自己一生行政与司法经验，得出的警世名言是：“吏不畏吾严，而畏吾廉；民不服吾能，而服吾公。廉则吏不敢慢，公则民不敢欺。公生明，廉生威。”在他看来，惟有秉持廉洁的道德操守，才能震慑贪吏，赢得民心，公正平允地处理好行政与司法事务。

清代被康熙帝封为“天下第一廉吏”的于成龙，曾亲撰《亲民官自省六戒》，其中把廉洁拒贿视为重要的一戒，他认为廉洁是为官的基本操守，受贿则“一文不值”。他告诫自己在内的所有司法官员说：“夫受人钱而不与干事，则鬼神呵责，必为犬马报人。受人财而替人枉法，则法律森严，定为妻孥连累。清夜自省，不禁汗流。是不可不戒。”于成龙在这里不仅讲明清廉司法的重要性，也阐明了贪腐受贿其后果的严重性，从而引申出只有廉洁自律，才能正确有效地行使司法权的道理。

慎重狱的恤刑精神

在中国传统司法文化中，慎刑之德一直受到推崇。

清代是最后一代封建王朝，一些有政治远见的执法与司法官员，总结历代特别是本朝的经验，深刻指出遵行慎刑之德的极端重要性。例如乾隆年间的河南巡抚尹会一曾在《健余先生抚豫条教》卷一中说：“凡问刑衙门自应虚衷研讯，惟明惟允，庶几狱成而孚乃。若以刻深为明察，以严厉为才能，任意残虐，罔恤民命”，必然造成严重后果。而“据供定罪，援律成招，出入之间，生死攸关，更宜详慎”。所以，“该州县审理事件，必须心平静气，悉秉虚公，度理揆情，务归平允。”他认为惟有秉承慎刑之德，才有可能公平公正地处理好司法事务，才能得到百姓的理解，并获得他们的支持。

此外，熊宏备在其《居官格言》中指出，违北慎刑之德，为谋利而滥施酷刑就会造成“一人入狱，中人之产立破；一受重刑，终身之苦莫赎”的悲惨后果，从而告诫各级司法官员用刑不能不遵从慎刑之德的深刻道理。

调处息讼的和谐精神

在自给自足自然经济基础上产生的中国古代司法文化，非常注重推广和睦宗族、家庭，亲善邻里的乡间自治的理念，并主张从这一理念出发，强调所在各地乃至整个国家，在处理民事案件和轻微刑事案件时，首先采用调处与和息的方术，化解基层社会的争端，以利于社会的稳定。