湖南工业大学法律系

作者：王令、谷毅博


引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。
关键词 ：立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求

（一）中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
（二）各个利益集团
在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。
（三）各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。
从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。

参考文献：
1． 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2． 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社

辽宁省人大常委会


沈阳市国有企业厂长（经理）离任经济责任审计监督条例
辽宁省人大常委会


（1994年9月24日辽宁省沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1994年11月25日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 1995年1月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 审计组织和审计人员
第三章 审计管辖
第四章 审计内容和审计程序
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为适应建立现代企业制度的需要，保障企业国有资产的保值、增殖，明确厂长（经理）任期内的经济责任，客观、公正地评价其任期内的业绩，依据《中华人民共和国审计法》，结合我市实际，制定本条例。
第二条 市、县（市）、区属国有企业及国有资产占控股地位或主导地位的企业（以下简称国有企业）厂长（经理）离任，适用本条例。
第三条 本条例所称厂长（经理）离任，是指厂长（经理）因辞职、免职、撤职、调离、辞聘、解聘、离退休等原因不再担任本职务。
第四条 国有企业厂长（经理）离任必须实行审计。
第五条 审计组织依据法律、法规、行政规章和公司章程以及依法订立的经营目标合同、协议等实施审计监督。
第六条 审计组织和审计人员办理审计事项应当实事求是，客观公正，廉洁奉公，保守秘密。

第二章 审计组织和审计人员
第七条 市审计局是国有企业厂长（经理）离任经济责任审计（以下简称离任审计）的主管部门，对离任审计工作实行统一管理、指导和监督。
第八条 离任审计由下列审计组织实施：
（一）市、县（市）、区审计机关；
（二）经同级审计机关确认资格的企业主管部门内部审计机构（以下简称部门内审机构）；
（三）经同级审计机关确认资格的审计事务所、会计师事务所（以下简称社会审计机构）。
第九条 审计人员应当具备与离任审计工作相适应的专业知识、业务能力和工作经验。
第十条 审计人员依法实施离任审计，受法律保护，任何组织和个人不得拒绝、阻碍，不得打击报复。
第十一条 审计人员实施离任审计时有下列职权：
（一）检查被审计单位的财务计划、会计凭证、会计帐簿、会计报表以及与厂长（经理）离任审计有关的资料和资产；
（二）向有关单位和个人进行调查，并取得证明材料；
（三）其它法律、法规规定的职权。

第三章 审计管辖
第十二条 市属大型国有企业厂长（经理）离任，由市审计机关或市审计机关委托的社会审计机构负责审计。
第十三条 市属中、小型国有企业和市属未确定企业类型的国有企业厂长（经理）离任，由部门内审机构或委托社会审计机构审计。
第十四条 县（市）、区属国有企业厂长（经理）离任的审计管辖，由县（市）、区审计机关确定。
第十五条 无法确定是市属还是县（市）、区属的国有企业厂长（经理）离任，由市、县（市）、区审计机关或委托社会审计机构审计。

第四章 审计内容和审计程序
第十六条 国有企业厂长（经理）离任审计内容：
（一）企业遵守国家财经法纪和贯彻执行国家宏观经济调控政策的情况；
（二）企业执行国家指令性计划的情况；
（三）企业国有资产的保值、增殖情况；
（四）企业资产、负债、损益情况；
（五）厂长（经理）任期经营目标或经过一定的程序确定的生产经营计划的完成情况；
（六）应当进行审计的其它事项。
审计组织在审计工作中有权追溯到离任厂长（经理）任期的以前年度，但应分清阶段和责任人。
第十七条 提出厂长（经理）离任的部门或单位，应在提出之日起五日内，向审计组织提出离任审计申请或委托。
第十八条 审计组织在接到申请或委托后，根据管辖分工，应在五日内作出受理决定。
社会审计机构在决定受理离任审计时，应当与委托部门或单位签订协议书。
第十九条 审计组织在实施离任审计三日前，应向被审计单位送达审计通知书或协议书副本。审计通知书、协议书应注明离任经济责任审计、审计的起止时间、对被审计单位的要求及审计组组成人员等。
第二十条 被审计单位或离任者认为审计人员与其有利害关系或其他关系可能影响公正审计时，有权申请审计人员回避。
审计人员认为自己与被审计单位或离任者有利害关系或其他关系，应当申请回避。
审计人员是否回避由审计组织决定。
第二十一条 审计组织依法实施审计，被审计单位和有关人员必须配合并提供必要的工作条件和资料：
（一）财务计划、会计凭证、会计帐簿、会计报表等有关资料；
（二）企业资产盘存、变动及债权、债务清理的有关资料；
（三）企业章程、经营目标合同或协议、生产经营计划及重要经营决策的有关资料；
（四）离任者的述职报告或工作总结；
（五）有关生产经营管理的其它资料。
被审计单位和有关人员提供的上述资料，必须真实、完整，不得毁灭、伪造、转移和隐瞒。
第二十二条 审计组实施审计后，应当向审计组织提出离任审计报告或查证报告。在向审计组织报送审计报告或查证报告前，应当征求被审计单位和离任者的意见。被审计单位或离任者应当在收到审计报告或查证报告之日起十日内提出书面意见。
第二十三条 审计组织审定审计报告或查证报告，对离任者作出审计评价，并出具审计意见书或查证报告。
部门内审机构、社会审计机构对违反国家规定的财务收支行为需要处理、处罚的，应当提出处理、处罚意见，报请同级审计机关作出审计决定。
审计机关对违反国家规定的财务收支行为需要处理、处罚的，依法作出审计决定。
第二十四条 审计组织作出的审计决定、审计意见书和查证报告应在作出之日起十五日内送交被审计单位和有关部门。
部门内审机构出具的审计意见书、社会审计机构出具的查证报告应当报同级审计机关备案。
第二十五条 对审计机关作出的审计决定被审计单位必须执行。如有异议，可在收到审计决定之日起十五日内，向上一级审计机关申请复议。复议期间，原审计决定不停止执行。
对部门内审计机构出具的审计意见书，社会审计机构出具的查证报告，被审计单位和离任者如有异议，可在收到之日起十五日内提请同级审计机关监督解决。

第五章 法律责任
第二十六条 违反本条例有下列行为之一的，审计机关可对责任单位通报批评或处以一万元以下二千元以上（含本数）的罚款；对责任人处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款，建议其所在单位或上级机关、监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
（一）造成国有企业厂长（经理）离任未按规定审计的；
（二）拒绝提供会计凭证、会计帐簿、会计报表等资料和证明材料的；
（三）出具伪证，毁灭、转移证据，隐瞒事实真相的；
（四）阻挠审计人员执行职务，抗拒、破坏监督检查的；
（五）拒绝执行审计决定的；
（六）打击报复和陷害审计人员、提供资料人员、检举人、证明人的。
第二十七条 部门内审机构出具的审计意见书、社会审计机构出具的查证报告缺乏公正性、真实性的，同级审计机关可责令其纠正，对情节严重的应通报批评、警告直至取消其审计资格。
第二十八条 违反本条例有下列行为之一的，其主管部门可对审计责任单位通报批评或处以一万元以下二千元以上（含本数）的罚款，对审计责任人员处以相当于本人三个月基本工资罚款，情节严重的给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
（一）未按规定完成审计的；
（二）利用职权，谋取私利的；
（三）弄虚作假，徇私舞弊的；
（四）玩忽职守，给国家、被审计单位或被审计人员造成重大损失的；
（五）泄漏国家秘密或被审计单位的商业秘密的。

第六章 附 则
第二十九条 市、县（市）、区属国有资产不占控股地位或处非主导地位的企业以及有国有资产的中外合资、合作企业的厂长（经理）离任，参照本条例执行。
第三十条 社会审计机构承办厂长（经理）离任审计按社会审计收费标准收取费用。
第三十一条 本条例应用中的具体问题，由市人民政府负责解释。
第三十二条 市人民政府根据本条例制定实施细则。
第三十三条 本条例自1995年1月1日起施行。



1994年11月25日