住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系

糜新元


　　随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为法律没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是被久拖不决，再不就是被轻率处理。
　　“只要房屋渗水，要么告建筑商，要么告楼上住户”。这种简单的思维方法，如果出自于律师还事出有因、情有可愿，因为，律师为了生存，讲这个案件不能诉讼，无疑与自己的肚子和钱包过不去。重要的是民事法官，如果将认识定格在这种思维上，不但不能处理好此类纠纷，反而会将这类看似不起眼的民事纠纷激化，甚至演变成为一桩不该发生的错案。

　　当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此，笔者谈如下肤浅看法，以期抛砖引玉。

　　一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种：

　　一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；

　　二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；

　　三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

　　四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。

　　上述四种不同的渗漏原因，形成的法律关系是不同的。众所周知，法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系，法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由，民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要，它们都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否，既反映法律关系主体（谁为原告、谁为被告）、内容（权利义务）、客体（是物或是行为）的必要条件，还关系到适用法律的选择和诉讼的路径（即诉讼方向）。案由一旦错立，法律关系也会随之发生变化，就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果。

　　二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形成与渗漏原因密不可分，必须具体问题具体分析，常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系：

　　1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患，该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。

　　2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害，该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。

　　3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏，以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。

　　4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。

　　三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。

　　1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》 第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时，如果渗漏给受害人财物带来损害的，建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

　　2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定 ：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实，因此，由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。但也有例外，比如，楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域，只是在卫生间改装了支管道， 后来楼下有渗漏，我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权？笔者认为不能一概而论，而要查找出渗漏的根本原因。因为，卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域，按照卫生间防渗漏5年的质保要求，只要用水不溢出卫生间这个区域，就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任。因为，渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题，否则，水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗。

　　3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法。对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错，后者相邻各方均无过错，在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。在此，重要的是对相邻关系的正确理解。

　　《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定，我国《民法通则》对调整用水与排水相邻关系的司法解释，明确应遵循的基本法律要求是：

　　第一、相邻多方共临同一水源时，各方均可以自由使用水源，但不得影响相邻方的用水。相邻一方擅自堵截、改变水路或者独占自然用水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍，因此造成他方损失的，截水一方应负赔偿责任。

　　第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的，受益人应当给受害人适当的补偿。

　　第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

对照该司法解释，笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为：

甘肃省嘉峪关市人民政府


关于批转嘉峪关市残疾人就业保障金委托地方税务局代收实施办法的通知


嘉政发［2007］51号

各委、办、局，在嘉各单位：
《嘉峪关市残疾人就业保障金委托地方税务局代收实施办法》已经2007年6月13日市政府第11次常务会议讨论通过，现予批转，请认真组织实施。




二00七年八月一日



嘉峪关市残疾人就业保障金委托地方税务局代收实施办法

第一条 为依法保障残疾人劳动权利，促进有劳动能力残疾人就业，根据《中华人民共和国残疾人保障法》、《残疾人就业条例》、《甘肃省实施＜残疾人保障法＞办法》、财政部《残疾人就业保障金管理暂行规定》、《甘肃省分散按比例安排残疾人就业办法》(省政府第23号令）和省残联、省地税局《关于我省残疾人就业保障金委托地方税务机关代收的通知》等规定，结合实际，制定本办法。
第二条　市政府残工委主管全市残疾人就业保障金代收工作，市地税局、市残联具体负责组织实施。市人事局、市劳动和社会保障局、市财政局、市统计局、市民政局、市工商局、市人民银行中心支行、市运管局等单位按照各自职责共同做好此项工作。
第三条　凡在本市行政区域内的机关、团体、事业、企业（含股份制企业、私营企业、三资企业、外地驻我市独立核算企业）、及其它经济组织等各类用人单位（以下简称用人单位），均须按本单位在职在岗职工总数1.5%的比例安排残疾人就业，或按实际比例和缴纳标准缴纳残疾人就业保障金。按此比例计算达到0.5以上但不足1人的单位，应安排1名残疾人就业。
第四条 在职在岗职工总数是指单位从事生产和管理工作并支付工资的人员，包括固定工、合同工、临时工（不含已离退休、退职人员）。年度内职工总数变化较大的用人单位，将按年平均用工人数核算职工总数。
第五条 机关、团体、事业、企业用人单位缴纳残疾人就业保障金的计征标准为市统计局公布的全市上年度职工年平均工资的100%。计算公式：（用人单位在职在岗职工数×1.5%－用人单位已安排残疾职工数）×（计征标准×100%）＝应缴纳残疾人就业保障金。2007年残疾人就业保障金计征标准按9600元/人执行，以后各年度残疾人就业保障金计征标准随本市职工年平均工资变动再做调整。
其它经济组织缴纳残疾人劳动就业保障金的标准为：1、城镇个体工商户：年营业额3万元以内的缴纳标准为60元/年；年营业额3万元以上5万元以内的缴纳标准为90元/年；年营业额5万元以上10万元以内的缴纳标准为150元/年；年营业额10万元以上的按营业额的3‰缴纳。2、个体运营车辆经营户：出租车经营户（含个体中巴车）缴纳标准为60元/年；小型货车经营户（2吨以下）缴纳标准为40元/年；小型以上货车经营户（2吨以上）缴纳标准为80元/年。３、民办非企业单位：用工10人以内的缴纳标准为60元/年；用工10人以上的缴纳标准为90元/年。
第六条　有本市城镇常驻户口、符合法定就业年龄、有一定劳动能力、有自愿就业要求、持《中华人民共和国残疾人证》的无业残疾人，可申请安排就业。已在各类福利企业就业或从事个体经营、有稳定收入的残疾人，不再重新安排。
第七条　各用人单位因工致伤、因病致残的在职职工和在福利企业集中安排的残疾人，经市残联评定后达到国家残疾标准的计入安置比例，未达残疾标准的不计入安置比例。
第八条 各用人单位安排残疾人就业，既可由市残疾人劳动就业服务中心推荐，也可自行招收。优先安排录用持有市劳动和社会保障局职工技能培训证书的残疾人。
第九条　用人单位录用安排残疾人就业，必须与被录用残疾职工签订一年以上劳动合同，并办理养老、医疗、失业等社会保险。各用人单位一般不得提前解除劳动关系，确须提前解除的，应按有关法律执行，并报市残疾人劳动就业服务中心备案。
第十条　用人单位应据残疾职工残疾程度、技能等情况安排其工作岗位。残疾职工工资定级、晋级、劳动报酬、生活福利和社会保险，与其他职工享受同等待遇。
第十一条 残疾人就业保障金一年计征一次。市地税局于每年11月30日前一次性足额将所代征的残疾人就业保障金缴至市残疾人就业保障金专户。
第十二条　企业应缴纳残疾人就业保障金在税前列支；机关、团体、经费全额预算管理事业单位应缴纳残疾人就业保障金在包干经费中列支；差额预算管理和自收自支事业单位及民办非企业单位应缴纳的残疾人就业保障金，在预算外或自有资金中列支。
第十三条 残疾人就业保障金原则上不得减免。确因自然灾害、政策性亏损等原因缴纳有困难的单位，须在每年5月底前向市残联提交书面申请和上年度财务报表等相关资料，经财政、残联、地税部门审核，报市政府残工委审定后由省政府残工委审批。残疾人个体工商户免缴残疾人就业保障金；下岗失业自谋职业享受相关优惠政策的个体从业人员免缴3年的残疾人就业保障金。
第十四条 残疾人劳动就业保障金征收期限为每年10月底之前。逾期不足额缴纳或拒不缴的，经征收部门汇总后，由市政府残工委向其发出保障金缴款通知书。通知书到期后，市残联依法申请法院强制执行，并按每日5‰加收滞纳金。
第十五条 各用人单位安排残疾人劳动就业工作实行年检年审制。各用人单位应在每年5月底前向市残疾人劳动就业服务中心报送相关资料，核定后，在每年6月底前将核定结果报市地税局。
用人单位在接受残疾人就业情况审核时应提供以下材料：本单位上年度在职在岗职工数、残疾职工名册、单位残疾职工身份证原件及复印件、单位与残疾职工签订的一年以上的《劳动合同书》或《事业单位聘用合同书》、市残联颁发的《残疾人就业证》、用人单位上年度12月份缴纳社会保险金名单及单位职工工资表复印件等。
第十六条　残疾人就业保障金属政府性基金，统一纳入财政预算外管理，经市政府批准，专项用于下列开支：补助残疾人参加职业培训和教育，发展残疾人事业；扶持残疾人从事工商、种植和养殖等行业；补助部分特困残疾人生活；奖励超比例安置残疾人就业单位及为安排残疾人就业工作做出贡献的单位；补助残疾人劳动就业服务中心经费开支。
第十七条　有关部门收缴残疾人劳动就业保障金时，必须使用省财政厅核定的专用票据，并加盖征收部门印章。同时，残疾人就业保障金征收工作应依法接受财政、审计部门的监管。
第十八条 对工作中玩忽职守、徇私舞弊或挪用、贪污残疾人就业保障金的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十九条　为保证地税部门代征残疾人就业保障金工作的顺利进行，市财政应按收缴总额的13%兑付给地税部门代征手续费，并对代征工作成绩突出的有关人员予以表彰奖励。
第二十条　本办法自发布之日起施行，此前与本办法不一致的规定，按本办法执行。