浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第76号


　　《杭州市土地登记办法》已经市人民政府审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王永明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年十二月十七日


　　　　　　　　　　　　　 杭州市土地登记办法

第一章　总则





　　第一条　为确认土地权利，加强土地管理，保障土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和有关法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称土地权利，是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，以及由上述权利产生的承租权、抵押权等他项权利。


　　第三条　本市（包括市辖县［市］）行政区域内的国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者所享有的土地权利的设定、转移、变更、终止等，必须依照本办法的规定向土地所在地的土地管理部门办理登记（以下统称土地登记）。


　　第四条　依法登记的土地权利受法律保护。


　　第五条　市、县（市）人民政府的土地行政管理部门是本辖区内的土地登记机关。


　　第六条　国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，经市、县（市）土地登记机关登记，由同级人民政府颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。市区农村宅基地的集体土地使用权由区土地管理部门登记，同级人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》。
　　临时使用土地和土地他项权利，按前款规定登记，领取《土地临时使用证》和《土地他项权利证书》。


　　第七条　土地权利证书是土地登记者依法获得土地使用权、土地所有权和他项权利的凭证。
　　土地权利证书必须妥善保管。如丢失、损坏的，应及时向原登记机关报告，申请补发。

第二章　登记程序





　　第八条　土地登记的基本程序：
　　（一）提出申请；
　　（二）受理申请；
　　（三）审查申请文件；
　　（四）权属调查和地籍测量；
　　（五）确认土地权利；
　　（六）核准登记注册；
　　（七）颁发或更改、更换土地权利证书；
　　（八）立卷归档。


　　第九条　土地登记申请按下列规定办理：
　　（一）国有土地使用权，由使用国有土地的单位或者个人申请登记；
　　（二）农村集体土地所有权，由村民委员会或农业集体经济组织申请登记；
　　（三）农村集体土地建设用地使用权，由使用集体土地的单位或者个人申请登记；
　　（四）土地他项权利，由他项权利拥有者申请登记；
　　（五）临时用地使用权，由临时使用土地的单位或个人申请登记。


　　第十条　土地登记以一宗土地为基本单位进行登记。
　　使用或拥有两宗以上土地的土地所有者或使用者，应分别申请。
　　一宗土地存在两个或两个以上权利拥有人的，各权利人分别对该宗土地拥有的权利份额申请登记。
　　土地使用者跨县级行政区域使用土地的，分别向土地所在地的土地登记机关申请。
　　前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。


　　第十一条　申请土地登记者，除按统一格式填报土地登记申请书外，必须提交下列证明：
　　（一）申请土地登记者的法人证明、个人身份证明、户籍证明（境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证机关公证或认证）；
　　（二）土地权属来源证明；
　　（三）地面建筑物、附着物权属证明或权属来源证明；
　　（四）土地登记机关认为应当交验的其他证明。


　　第十二条　土地登记机关受理土地登记申请，经实地调查、审核后，对符合登记条件的申请，登记机关应予以核准登记，报同级人民政府颁发土地权利证书；对不符合登记条件的，予以驳回登记申请，并自受理之日起30日内书面通知申请人。
　　审核结果可以公告征询意见。


　　第十三条　申请人对驳回登记申请不服的，可自接到通知之日起15日内向登记机关申请复审。
　　登记机关应自收到复审申请书之日起30日内，对登记申请重新审查，并作出复审决定。申请人对登记机关的复审决定不服的，可自接到复审决定通知书之日起15日内向该土地登记机关的同级人民政府行政复议机构申请复议。


　　第十四条　有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
　　（一）土地权属来源不明的或土地权属纠纷未解决的；
　　（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
　　（三）土地利用不合理的；
　　（四）地上建筑物产权不明或建筑物权属纠纷未解决的；
　　（五）法律、法规、行政规章规定应暂缓登记的。
　　上述暂缓登记事由消失后，登记机关应当核准登记。


　　第十五条　土地登记资料由登记机关立卷归档，按照《中华人民共和国档案法》的有关规定永久保存和管理。

第三章　初始登记





　　第十六条　凡未经登记机关确认其土地权利的土地使用者和集体土地的所有者，应向土地登记机关申请土地初始登记。


　　第十七条　土地使用者应当自取得土地使用权之日起30日内，申请初始登记。
　　工程建设项目用地，在办妥征用或划拨手续后30日内申请初始登记。建设项目竣工验收后凭土地使用权证书向同级人民政府房产行政管理部门申请房产登记，核发房产所有权证书。


　　第十八条　集体土地所有权的初始登记，按照登记机关的要求申请登记。


　　第十九条　申请土地使用权初始登记，除提交第十一条规定的证明外，还应提交下列文件：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，应提交土地合同书，付清地价款证明；
　　（二）以行政划拨方式取得土地使用权，应提交批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书；
　　（三）以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件；
　　（四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。


　　第二十条　属违法用地，但经处理并准许留用的，申请登记时应提交行政处罚决定书。


　　第二十一条　登记机关应在登记册和土地权利证书中，根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿受让土地”等字样。

第四章　变更登记





　　第二十二条　经初始登记后的土地权利发生下列情况，当事人应向土地登记机关申请办理变更登记：
　　（一）土地使用权赠与、继承、转让、出租、分割、合并；
　　（二）集体土地所有权分割、合并；
　　（三）土地权利拥有者更名；
　　（四）宗地所处地名更名；
　　（五）其他初始登记内容发生变更的。


　　第二十三条　申请变更登记，除提交第十一条规定的证明外，还应提交有关变更土地权利的文件或证明。


　　第二十四条　因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后30日内，持土地征用、划拨批准文件共同申请土地权属变更登记。


　　第二十五条　以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在交付全部土地使用权出让金后，按出让合同规定的时间，持土地使用权出让合同、出让金交付凭证等，申请土地权属登记。


　　第二十六条　划拨土地使用权转为出让土地使用权的，土地使用者在划拨土地使用权补办出让合同规定的时间内，持补办的出让合同、出让金缴付凭证等申请土地使用权取得方式的变更登记。


　　第二十七条　因土地使用权转让或分割转让，转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后15日内，持土地使用权转让合同、出让合同、土地增值费（税）缴纳凭证、有关部门认定的转让地块开发投资证明等，共同申请土地权属变更登记。
　　因地上建筑物所有权转让或变更时，转让人和受让人或其他权利人应向市、县（市）人民政府房产行政管理部门申请房产变更登记，并在房产变更登记后15日内凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政管理部门申请土地权属变更登记。


　　第二十八条　因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的，有关各方在上级主管部门批准后30日内，持批准文件及有关合同、协议、房产所有权证书等，共同申请土地权属变更登记。


　　第二十九条　因继承、分家析产引起土地使用权转移的，当事人应在行为发生并确定后30日内，持继承、分家析产协议、法院调解书或判决书等，向市、县（市）房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房产所有权证书及上述有关证件，申请土地权属变更登记。


　　第三十条　依法交换、调整土地的，双方当事人在交换、调整协议批准后30日内，持协议和批准文件等，共同申请土地权属变更登记。


　　第三十一条　改组或新设股份制企业，当事人各方在政府有关部门批准改组或新设之日起30日内，持批准文件、营业执照、土地资产评估报告、出让合同（或作价入股证明或土地租赁合同）、土地出让金交付凭证等，申请土地权属变更登记。


　　第三十二条　因处分抵押的土地使用权而取得土地使用权的，抵押人、抵押权人和取得土地使用权者，在土地权利变更之日起15日内，持土地使用权抵押合同、出让或转让合同、处分抵押土地使用权的证明资料等，共同申请土地变更登记。


　　第三十三条　因土地权属变更引起他项权利转移的，由土地所有者或土地使用者会同他项权利拥有者，在申请土地权属变更登记的同时申请他项权利变更登记。


　　第三十四条　出租土地使用权的，出租人和承租人在土地使用权租赁合同签订后30日内，持土地使用权租赁合同、出让或转让合同等共同申请土地他项权利登记。
　　出租房屋等地上建筑物时，出租人和承租人在房屋租赁合同签订后30日内持房产所有权证书、房屋租赁合同和《房屋租赁许可证》等有关证件，向市、县（市）人民政府的土地行政管理部门申请相应的土地他项权利登记。


　　第三十五条　土地所有者、使用者及他项权利拥有者更改名称或地址的，土地所有者、使用者及他项权利拥有者在变更发生后30日内，持有关证明资料等申请更名或更址登记。


　　第三十六条　由于各种原因导致土地登记内容错、漏的，土地登记机关经查明原因后，直接进行更正或补正登记。


　　第三十七条　登记的土地用途发生变更或改变利用现状的，土地所有者、使用者在改变批准后30日内持有关批准文件等申请土地用途变更登记。


　　第三十八条　土地使用权出让合同期未满，经有权机关批准改变出让合同有关土地用途，或土地使用权出让合同期满经有权机关批准续用的，土地使用者在批准改变出让合同或续用之日起30日内，持批准文件、出让合同等，申请土地变更登记。


　　第三十九条　有下列情形之一致使土地权利终止或消失的，土地权利拥有者应在土地权利终止或消失之日后15日内，持有关文件和证明，向土地登记机关办理注销登记：
　　（一）土地使用期届满或提前终止的；
　　（二）依法收回或没收土地使用权的；
　　（三）土地使用权依法转移给他人使用的；
　　（四）因自然灾害造成土地灭失的。


　　第四十条　应当处理土地权利注销登记而未按期办理注销登记的，土地管理部门可直接办理注销登记手续，并将注销登记决定登报或书面通知当事人及有关部门。

第五章　抵押登记





　　第四十一条　以土地使用权作为抵押物的，抵押当事人（抵押人和抵押权人）应于抵押合同生效之日后15日内向登记机关申请抵押登记。


　　第四十二条　以地上建筑物作为抵押物的，应将相应的土地使用权一并作为抵押物，并依据本章规定申请抵押登记。


　　第四十三条　申请抵押登记，除提交本办法第十一条规定的证明外，还应提交依据有关房地产抵押管理规定签订的抵押合同书和土地管理部门同意抵押的批准文件。


　　第四十四条　登记机关对申请人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起15日内予以核准抵押登记。


　　第四十五条　对核准抵押登记的，登记机关在抵押人的土地权利证书上加盖抵押专用章，并在土地登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押土地的面积、抵押金额、抵押期限等内容。
　　对核准抵押登记的，登记机关应向抵押权人颁发土地使用权抵押证明书。

第六章　撤销核准登记





　　第四十六条　凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：
　　（一）当事人对土地不拥有合法权利的；
　　（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件、采取欺骗手段获准登记的；
　　（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
　　撤销核准登记的决定应书面通知当事人。


　　第四十七条　当事人对撤销核准登记决定不服的，可自接到通知书之日起15日内向土地登记机关的同级人民政府申请复议。

第七章　法律责任





　　第四十八条　当事人不按本办法规定的时间申请登记的，每逾期1日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。


　　第四十九条　应当办理土地初始登记、变更登记、抵押登记而未按期申请登记的，土地管理部门可书面通知其限期办理登记，逾期仍不申请土地登记的，其土地权利不受法律保护，并可视情作非法用地处理。


　　第五十条　登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门追究其行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。


　　第五十一条　登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应承担赔偿责任。

第八章　附则




　　第五十二条　申请土地登记，权利人应按国家有关规定缴纳登记费。申请注销登记的，免缴登记费。


　　第五十三条　本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


　　第五十四条　本办法自1995年1月1日起施行。
　　本办法施行前，应当登记而未登记的土地，当事人应在本办法施行之日起1年内提出登记申请，依照本办法办理登记手续。


　　小王和小李是好朋友，2012年6月小王从小李处借了2000块钱应急，并约定一个月内归还。一个月以后，小王没有按时归还，小李于2013年1月4日来法院起诉小王要求还款，而没有直接申请支付令。对于该案，法院受理后可以适用小额诉讼程序，也可以转入督促程序，下面笔者就这两种程序做个对比。

　　新民事诉讼法已经于2013年1月1日开始施行，新民诉法相对于旧法有了不少了修改，尤其是增加了小额诉讼一审终审制度，并对督促程序做了修改，这些修改都体现了新法高效便民的原则。小额诉讼与督促程序属于不同的诉讼程序，但是从司法高效便民的角度来看，二者目的是相同的。今天笔者要谈一下在新民诉法施行后二者的选择适用问题。

　　一、小额诉讼程序和督促程序的对比

　　1、二者适用条件对比。小额诉讼作为简易程序的特别规定，其除了在标的额上有所限定外，其他条件均应符合适用简易程序的条件。即事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。支付令是债权人与债务人没有其他债务关系，且支付令能够送达债务人的债权人请求债务人给付金钱、有价证券的案件。下面就具体条件进行阐述。

　　2、二者的启动程序不同。小额诉讼程序是审判程序的一种，具体来说是简易程序的特别规定，因此，对于小额诉讼需当事人提起诉讼，然后法院依据适用小额诉讼的标准的来衡量案件是否能适用该程序。支付令是督促程序，具有非讼性，没有对立的当事人参加诉讼。新民诉法除了规定当事人主动申请外，还增加了对受理的案件，当事人没有争议，符合督促程序规定条件的，法院可以依职权转入督促程序这一途径。

　　3、二者适用的范围。小额诉讼程序是简易程序的再简化，适用的对象是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的民事案件。我们认为，对符合这一要求的下列单一金钱给付案件应当适用小额诉讼程序：（1）买卖合同纠纷、借款合同纠纷、租赁合同纠纷和服务合同纠纷案件；（2）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间上存在争议的抚养费、赡养费、扶养费纠纷案件；（3）责任明确，原告主张的损失金额确定的机动车交通事故责任纠纷和其他人身损害责任纠纷案件；（4）供用水、电、气、热力合同纠纷案件；（5）银行卡纠纷案件；（6）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金等案件的给付数额和给付时间上存在争议的劳动合同纠纷案件；（7）劳务关系清楚，仅在劳务报酬的给付数额和给付时间上存在争议的劳务合同纠纷案件；（8）其他金钱给付纠纷。[i]支付令限于债权人请求债务人给付金钱、有价证券的单一债权债务纠纷，当事人之间无其他债务纠纷。由此可以看出，适用督促程序的仅限给付之债，而适用小额诉讼程序的案件类型要宽泛一些。

　　4、二者适用的标的额不同。根据新民诉法的规定，小额诉讼的标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下。而支付令的争议金额，根据《最高人民法院关于适用督促程序若干问题的规定》，基层人民法院受理债权人依法申请支付令的案件，不受争议金额的限制。从案件标的额的角度来比较，支付令适用的范围要比小额诉讼大。

　　5、二者审限不同。对于小额诉讼的案件，审限适用简易程序的三个月，不得延长。督促程序案件法院应当在受理之日起十五日内发出支付令，债务人在十五日内应清偿债务。对于二者，排除支付令异议成立的情况，在义务人都不自动履行的情况下，从受案到申请执行，支付令所需时间一般较小额诉讼时间要短。

　　6、二者所需诉讼费用不同。小额诉讼是简易程序的特别规定，诉讼费减半收取，而支付令的收费参照普通程序案件的三分之一收取。支付令案件的诉讼费较小额诉讼的案件的收费较少。当然，这样收费也考虑到当事人提出异议支付令失效需另行起诉的情况。

　　7、二者生效后的救济途径。小额诉讼实行一审终审，当事人不得上诉，对于其救济途径只有申请再审。对于支付令，根据《最高人民法院关于支付令生效后发现确有错误应当如何处理给山东省高级人民法院的复函》的规定，债务人未在法定期间提出书面异议，支付令即发生法律效力，债务人不得申请再审；超过法定期间债务人提出的异议，不影响支付令的效力。这个规定也剥夺了当事人申请再审的权利。只有“人民法院院长对本院已经发生法律效力的支付令，发现确有错误，认为需要撤销的，应当提交审判委员会讨论通过后，裁定撤销原支付令，驳回债权人的申请。”因此，对于督促程序的救济途径，目前只有人民法院院长主动纠错这一种。

　　二、小额诉讼程序和督促程序的选择适用

　　新民诉法施行后，债务人对支付令提出的书面异议，法院应当经审查，比旧法的只要提出书面异议支付令即失效有了不少进步，也增加了督促程序存在的意义。从小额诉讼和督促程序的对比来看，对于有些案件，既可以适用小额诉讼程序，又可以适用督促程序，对于这些案件，从司法高效便民的角度该如何选取合适的程序。

　　对于当事人起诉到法院的案件，法院受理案件后，对于符合适用小额诉讼程序，又符合督促程序条件的，应先考虑转入督促程序。这样既能减少当事人的讼累，节省司法资源，也符合修法的本意。现在回头来看前面的案例，虽然小李是起诉到法院，并没有申请支付令，但是从利于小李及节约司法资源的角度，法院可以依职权将案件转入督促程序，发出支付令责令小王偿还小李的借款。

　　（作者单位：安徽省宿松县人民法院）