对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（续一）
（征求意见稿）个人分析

金泽清

序文
为正确审理劳动争议案件，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民事诉讼法》 等相关法律规定，结合最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律的若干问题的解释》（法释[2001]14号）施行后劳动争议纠纷案件出现的新情况，对人民法院审理劳动争议案件适用法律的若干问题补充解释

【说明】今年是劳动法颁布十周年，作为一部调整劳动关系的重要的法律法规，需要不断地结合社会发展。最近最高人民法院民事审判第一庭公开了继2001年3月颁布的《最高人民法院关于审理劳动争议案件造用法律若干干问题的解释》（以下简称《劳动争议司法解释（一）》）后，新的《最高人民法院关于审理劳动争议案件造用法律司法解释（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）并在网上和《人民法院报》上全文刊出，引起巨大的社会反响。

笔者参加了市律协的劳动争议司法解释征求意见稿研讨会，与上海市劳动法会、上海律师协会等法律工作者一齐研究讨论该意见稿，因此本人综合各界意见与本人一些意见就该《意见稿》分析与各位共享。同时说明，本文中的标题不是原文设置，只是笔者本人为了便于阅读制定的。

一、关于劳动争议的立案范围规定

第一条 用人单位与劳动者因履行劳动合同发生的下列纠纷，当事人不服劳动争议仲裁委员会裁决，依法提起诉讼的，人民法院应当予以受理：
（一）未按照合同约定的期限、标准支付劳动者工资的；
（二）未按照国家有关规定给付劳动者住房补贴、住房公积金等福利待遇的；
（三）尚未参加基本医疗保险、工伤保险的用人单位，未按照国家有关规定报销医疗费用、给付工伤待遇的；
（四）解除劳动合同未按照法律规定支付劳动者经济补偿金的；
（五）劳动者请求用人单位返还为保证劳动合同订立、履行而收取的定金、保证金、抵押金、抵押物的。

第二条 用人单位与劳动者因社会保障发生的下列纠纷，当事人不服劳动争议仲裁委员会裁决，依法提起诉讼的，人民法院应当予以受理：
（一）1999年2月1日以后，因用人单位欠交养老、工伤、失业、医疗等社会保险费发生的纠纷；
（二）因劳动过程中受到伤害或者患有职业病，请求用人单位给付工伤保险待遇或者承担赔偿责任发生的纠纷；
（三）在劳动过程中因用人单位以外的第三人的侵权行为受到伤害，请求用人单位给付工伤保险待遇发生的纠纷。

【分析】第一条与第二条实际上是对什么是劳动争议案件进行了分类明确。
原司法解释第一条规定“劳动者与用人单位之间发生的下列纠纷，属于《劳动法》第二条规定的劳动争议，当事人不服劳动争议仲裁委员会作出的裁决，依法向人民法院起诉的，人民法院应当受理：（一）劳动者与用人单位在履行劳动合同过程中发生的纠纷； （二）劳动者与用人单位之间没有订立书面劳动合同，但已形成劳动关系后发生的纠纷； （三）劳动者退休后，与尚未参加社会保险统筹的原用人单位因追索养老金、医疗费、工伤保险待遇和其他社会保险费而发生的纠纷。”
而意见稿以第一条、第二条分别列举了劳动争议范围：“履行劳动合同与社会保障”，这点明确改变了原来比较含糊的立案范围。
第二条第一项把1999年2月1日作为溯及力的节点，主要是因为《社会保险费征缴暂行条例》是1999年1月14日国务院第13次常务会议通过， 1999年1月22日中华人民共和国国务院令第259号发布执行。
我们必须注意到这么一点：劳动争议主体一般是劳动者与用人单位，无论是司法解释一或续一意见稿中，往往只列举劳动者的诉权，而用人单位的诉权（请求权）却没有明确进行列举。实际上在很多情况下，用人单位的正当合法权益被劳动者侵犯如侵犯商业秘密或者职务侵权等，用人单位也是需要通过法律途径维护权益的，所以个人认为从公平角度不应该使用人单位的诉权在立法上缺位。

第三条 下列纠纷不属于劳动争议纠纷：
（一）劳动者请求社会保险经办机构发放社会保险金的纠纷；
（二）劳动者与用人单位因住房制度改革发生的公有住房转让纠纷；
（三）劳动者对劳动能力鉴定委员会的伤残等级鉴定结论的异议纠纷；
（四）劳动者与不具备合法用工主体资格的单位之间产生的纠纷。

【分析】本条实际是把劳动争议与行政行为进行了区分，其中：

1.社会保险经办机构发放社会保险金的纠纷，虽然争议焦点是社会保险金的发放，但是争议的双方是劳动者与社会保障中心，法律关系主体是行政主体与行政相对方（劳动者），即使争议的客体是社会保险金，但是只能按照行政争议解决途径——行政复议或者行政诉讼。

2.因住房制度改革发生的公有住房转让纠纷，表面上是劳动者与用人单位之间的涉及住房福利争议矛盾，但是由于公有住房转让是属于产权归属争议，从性质上是不动产物权的法律关系，不属于劳动法律关系。

3.劳动能力鉴定委员会的伤残等级鉴定结论的异议纠纷，与本条第一项情况相似，法律关系主体是劳动者与劳动能力鉴定委员会，争议焦点其实是伤残等级鉴定的具体行政行为，而不是劳动争议。

4.劳动者与不具备合法用工主体资格的单位之间产生的纠纷，由于不具备合法用工主体资格的单位不是劳动关系的主体，所以主体不适格劳动者与其的争议不属于劳动关系而是民事关系（劳务合同关系）本项内容应当结合第四条进行理解。

第四条 不符合《劳动法》第二条规定的用工主体因服务或者提供劳务发生的下列纠纷，应当按照雇用关系处理：
（一）家庭或者个人与家政服务人员之间的纠纷；