房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？

蔡英杰


　　引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。

　　在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。

　　可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

　　早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：

　　1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
　　2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
　　3、收费服务主要有：
　
　　（1）咨询收费：

　　包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

　　（2）房地产价格评估收费：

　　由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

　　（3）房地产经纪收费

　　房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

　　（1）房屋租赁中介费

　　无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）

（2）房屋买卖中介费

　　按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

　　凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　　计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

　　根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

　　对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
交通部


交公路发[2006]451号



关于印发《公路交通出行信息服务工作规定》（试行）和《交通部公路交通阻断信息报送制度》（试行）的通知


各省、自治区、直辖市交通厅（委），新疆生产建设兵团交通局，上海市市政工程管理局，天津市市政工程局：
　　为更好地满足人民群众的出行需求，进一步提高公路交通应急保障和公共服务能力，部制定了《公路交通出行信息服务工作规定》（暂行）和《交通部公路交通阻断信息报送制度》（试行），现印发给你们，请遵照执行。并请于9月20日前将填写后的《公路交通阻断信息报送任务分配表》（见《交通部公路交通阻断信息报送制度》）报部备案。
　　执行过程中发现的问题或建议，请及时函告部公路司。
　　联系电话：（010）65292772，传真：（010）65292222。

中华人民共和国交通部（章）
二○○六年八月二十九日




公路交通出行信息服务工作规定（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强公路交通出行信息服务工作，根据《中华人民共和国公路法》等相关法律、法规，以及《公路水路交通信息化“十一五”发展规划》，制定本规定。
第二条 公路交通出行信息服务工作应当遵循“统筹规划、资源共享、信息适用、分级发布”的原则。
第三条 交通部主管全国公路交通出行信息服务工作，包括：组织制定相关政策、标准和规范，对各省（区、市）的公路交通出行信息服务工作进行指导和检查，负责国家高速公路网、国道网等跨省域的公路交通出行信息的集成和发布工作。
第四条 县级以上人民政府交通主管部门负责统一组织、协调或实施所管辖区域的公路交通出行信息服务工作；公路管理机构、收费公路经营管理单位根据交通主管部门的有关要求，具体负责实施所管辖路段的公路交通出行信息服务工作。
第五条 公路交通出行信息服务应与公路业务管理工作紧密结合，按照“以管理推动服务，以服务促进管理”的总体思路，逐步建立长效工作机制。
第二章 信息的采集和管理
第六条 现阶段，公路交通出行信息主要包括：公路基础信息、公路气象信息、公路养护施工信息、突发事件信息等四大类。各级交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位可根据公众实际需求不断拓展信息的种类和内容。
公路基础信息内容主要包括：公路路线编号、路线名称、公路里程、主要技术指标，以及公路沿线主要城市与旅游景点的出入位置或编号、安全服务设施与服务项目、公路收费站与收费标准信息等。
公路气象信息内容主要包括：当日及未来48小时的公路交通气象信息，特别是雾、雨、雪等直接关系到公路交通安全的重大气象信息。
公路养护施工信息内容主要包括：近期计划实施养护或改造路段的路线编号、路线名称、施工路段起止点、预计工期，以及交通组织措施、安全措施等。
突发事件信息是指影响公路交通正常运行的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发公共事件。其内容主要包括：事件原因、影响路段、公路受损情况，以及交通组织措施、安全措施等。
第七条 公路基础信息的采集应依托“公路数据库”的维护和管理工作完成，确保公路基础信息的准确性和唯一性。
“公路数据库”的建设和维护、管理工作应按照《关于加强公路数据库建设与管理工作的若干意见》（交公路发[2003]228号）执行。
第八条 公路管理机构、收费公路经营管理单位应通过不断加强动态路况信息自动采集系统建设，加大公路巡查力度，建立公路交通信息员制度等多种信息采集方式，畅通渠道，保证突发事件信息及时、准确。
第九条 各级交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位应结合公路交通应急管理工作，积极与当地气象部门开展合作，逐步建立和完善公路气象信息采集、分析、发布和处置机制。
第十条　各级交通主管部门或受其委托的公路管理机构应对所管辖区域的公路交通信息实行统一管理，建立健全信息报送、发布和交换工作制度，逐步形成信息共享、反映迅速、指挥协调、调度灵活的公路交通出行信息服务和应急管理工作体系。
第十一条 各省（区、市）应充分利用交通政务专网、公网和高速公路通信设施资源，大力推进信息采集、上传、交换所需要的通信网络建设。
第三章 信息发布方式
第十二条 公路交通出行信息的发布，可借助互联网站、呼叫中心、广播电视、车载终端、移动终端、公路沿线信息发布设施等多种手段，信息内容应满足社会公众对“出行前”和“出行中”不同阶段的需求。
第十三条 公路信息服务网站是社会公众“出行前”了解交通信息的主要窗口，是交通主管部门展示辖区公路交通资源、提供信息服务的主要平台。
“中国公路信息服务网”（www.chinahighway.gov.cn）是交通部政府网站的子站，是交通部向社会提供国家高速公路、国道等跨省域范围公路交通出行信息服务的信息平台。
各省（区、市）交通主管部门，要建设适应本辖区公路交通特点的公路信息服务栏目或网站，并与“中国公路信息服务网”建立链接。
第十四条 公路信息服务网站的信息查询应简单、快捷，信息服务内容应准确、实用，信息表达方式应形象、直观。
网站服务栏目应提供以下基本功能：
（一）辖区公路电子地图展示；
（二）“出发点、目的地”方式的路径查询；
（三）公路交通出行合理化建议。
第十五条 公路沿线信息发布设施是道路使用者在“出行中”了解交通实时信息的主要窗口。是公路管理机构、收费公路经营管理单位为道路使用者提供服务的重要手段。
公路沿线信息发布设施的建设与信息发布的原则，应遵循以下要求：
（一）固定标志、标线的布设应当符合交通行业的技术标准和规范要求，特别是在标志设置的具体位置、布设密度、提示内容等方面，要充分考虑道路使用者的心理需求；
（二）在交通流量大的路段或交通事故易发、多发路段布设可变信息标志，及时向道路使用者发布道路状况、警示及诱导信息；
可变信息标志不得随意关闭，或发布商业广告及其它与出行信息无关的内容。
（三）按照相关规定和标准、规范要求，在公路交通异常路段设置临时警示或绕行标志；
（四）在公路沿线的服务区或停车区醒目位置，设立路线所经区域平面交通地图，标注沿线主要城镇、旅游景点以及通达路线；
有条件的服务区，可采取适用技术，提供出行信息查询服务。
（五）充分利用收费站的便利条件，向出行者提供信息服务，并在道路通行中断、封闭或拥堵时，向等候车辆及时通报原因及预测时长等信息。
第十六条 各级交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位要切实改善公路交通出行环境，积极探索与实践其它形式多样的信息发布形式和服务内容。
第十七条 积极鼓励和引导社会力量，在政府提供公益性公路交通出行信息服务的基础上，为社会公众和客货运输企业提供更实用、便捷的公路交通出行增值信息服务。
第四章 监督和奖惩
第十八条 各级交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位应将公路交通出行信息服务工作纳入公路管理的日常业务范围，并作为年度考核评定的目标内容之一。
第十九条 各级交通主管部门应当依照本规定，对辖区内公路交通出行信息服务工作的开展情况进行监督检查，并定期公布检查结果。
第二十条 对在公路交通出行信息服务工作中成绩突出的单位和个人，有关交通主管部门或公路管理机构应给予表彰和奖励；对不按照交通主管部门的规定及时报送、发布有关信息，或提供虚假错误信息导致不良社会影响的单位和个人，有关交通主管部门应当依据有关法律法规给予处罚。
第五章 附 则
第二十一条 本规定所称公路交通出行信息服务工作是指各级交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位，为了满足社会公众和客货运输企业日益增长的公路交通出行需求，提高公路网的运行效率和服务水平，将所掌握或实地采集的公路交通数据和信息整理、加工后，通过各种有效方式向社会发布的活动。
第二十二条 各省、自治区、直辖市交通主管部门，结合实际情况，制定具体实施办法，并报交通部备案。
第二十三条 本规定由交通部负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起试行。




交通部公路交通阻断信息报送制度（试行）
一、总 则
第一条 为规范公路交通阻断信息报送工作，提高公路交通应急保障和公共服务能力，根据《中华人民共和国公路法》等相关法律、法规，制定本制度。
第二条 本制度适用于各级地方交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位向交通部报送公路交通阻断信息。
第三条 本制度所指的公路交通阻断信息包括：
（一）由于公路养护施工、重大社会活动等计划性事件或自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发性公共事件引起的高速公路预计出现超过6小时的交通中断或阻塞，以及国道、省道等干线公路预计出现超过12小时的交通中断或阻塞。
（二）虽未引起长时交通中断或阻塞，但出现重大人员伤亡或社会影响恶劣的公路交通事件。
第四条 公路交通阻断信息报送工作应该遵循“属地负责，统一审核、准确高效”的原则。
二、报送的内容和方式
第五条 报送内容应包括：基本情况、阻断原因、处置措施和统计数据等。
基本情况主要包括：路线名称、路线编号、发生时间、阻断位置、管养单位、行政区划等。
阻断原因主要为：计划性的公路养护施工、重大社会活动或突发性的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等。
处置措施主要包括：抢通方案、疏散方案、绕行方案等。
统计数据主要包括：路产损失、人员伤亡等。
第六条 报送的格式应符合《公路交通阻断（事件）信息表》（附件一）的要求。
第七条 公路交通阻断信息主要采取网络方式报送，报送人员通过登陆“中国公路信息服务网”（www.chinahighway.gov.cn）的路况信息管理系统，按照有关要求逐项填报。
第八条 突发事件现场不具备上网条件或网络通信出现故障的，应在第一时间通过电话（010-62079332，夜间<17:00-次日8:00>：13911072189）或传真（010-62079005）将事件发生的时间、地点、概况等主要信息及时上报，然后按照时限要求由具备条件的办公人员上网填报。
第九条 各省、自治区、直辖市交通主管部门或受其委托的公路管理机构，负责所管辖区域公路交通阻断信息的管理和审核工作。
公路管理机构、收费公路经营管理单位具体负责所管辖路段的交通阻断信息填报工作。
第十条 各省、自治区、直辖市交通主管部门应将本辖区内负责审核和填报公路交通阻断信息的单位信息，按照《公路交通阻断信息报送任务分配表》（附件二）的格式报交通部备案，由交通部统一分配系统用户名、初始密码和使用权限。
辖区内负责填报公路交通阻断信息的单位如有新增或调整的，应在变动后三日内，重新填写《公路交通阻断信息报送任务分配表》报交通部备案。
三、报送的时限和要求
第十一条 由于计划性公路养护施工、重大社会活动等原因，需要实施路段封闭通行的，应在路段封闭前三日上网填报相关内容。
第十二条 由于突发性自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等原因，引发的高速公路交通中断或阻塞，应在事件发现后1小时内上网填报；引发的国道、省道等干线公路交通中断或阻塞，应在事件发现后3小时内上网填报。
第十三条 《公路交通阻断（事件）信息表》可分两次填报：
第一次填报应按照时限要求，填写（一）基本情况、（二）阻断原因、（三）处置措施三项内容；如果出现人员伤亡，必须填写（四）统计数据部分相关内容；
第二次填报应在交通恢复正常运行3小时内，在第一次填报内容的基础上继续填写（四）统计数据。
第十四条 在报送交通阻断信息内容的同时，应尽可能附带能够反映现场情况的数字图片。
第十五条 对报送时限的审核，由路况信息管理系统根据填报人所填报的事件“发现时间”、“实际恢复通车（事件结束）时间”以及数据录入数据库完毕时间自动判别。
四、附 则
第十六条 交通部将汇总各地上报的公路交通阻断信息，并通过路况信息管理系统，及时向可能受影响的相邻省（区、市）发布有关信息。
第十七条 各省、自治区、直辖市交通主管部门可借助“中国公路信息服务网”（www.chinahighway.gov.cn）的路况信息管理系统，汇总所管辖区域公路交通阻断信息，并及时向可能受影响的相邻路段管理单位发布有关信息。
第十八条 各省、自治区、直辖市交通主管部门和公路管理机构、收费公路经营管理单位应将公路交通阻断信息报送工作纳入公路管理的日常业务范围，并作为年度考核评定的目标内容之一。
第十九条 交通部将对公路交通阻断信息报送工作中成绩突出的单位给予表彰和奖励；对因报送虚假信息或延误报送时限，造成不良社会影响或严重后果的单位，依据有关法律法规追究其责任。
第二十条 本制度由交通部负责解释。
第二十一条 本制度自发布之日起试行。

附件一：《公路交通阻断（事件）信息表》
附件二：《公路交通阻断信息报送任务分配表》


公路交通阻断（事件）信息表
－、基本情况
路线名称 路线编号
阻断(事件)位置 起止桩号 K + 至 K +
行政区划 管理单位
填 报 人 联系电话
发现时间 年 月 日 时 分 预计恢复时间 年 月 日 时 分
现场情况描述
二、阻断原因
突发性 自然灾害 1地震□ 2海啸□ 3洪水□ 4泥石流□ 5其它：___
事故灾难 1交通事故□ 2危险品泄漏□ 3车辆故障□ 4其它：___
恶劣气候 1雨□ 2风□ 2雪□ 3雾□ 4沙尘□ 5冰雹□ 6其它：___
非灾害性 1桥梁坍塌□ 2隧道坍塌□ 3公路坍塌□ 4其它：___
其 它 1收费争议□ 2执法矛盾□ 3其它：___
计 划 性 1养护施工□ 2重大社会活动□ 3其它：___
三、处置措施

四、统计数据
路产损失 人员伤亡及其它
项 目 数 量 金额（万元） 项 目 数 量
路基（m3/Km） 伤（人）
路面（m2/Km） 死（人）
桥梁（延米/座） 聚众人数（人）
涵洞（道） 毁坏车辆（辆）
防护工程（m3） 滞留车辆（辆）
其 它：___ 实际恢复通车（事件结束）时间: 年 月 日 时 分
累 计 /

《公路交通阻断（事件）信息表》填写说明
1、 本表仅反映“1处”阻断信息。同一条路线、不同路段的阻断信息，应分表填写；同一条路线内，同一个管理单位管辖范围内，因多处阻断致使路段之间不能连续通行的，可作为 “1处”阻断，统一填报。
2、 根据《公路交通阻断信息报送制度》，本表可分两次填报。在第一次填报完成后，“预计恢复时间”到来时，尚未实际恢复通车（事件结束）的，应在系统的提示下根据现场处置情况及时修改“预计恢复时间”。
3、 报送时限应遵守《公路交通阻断信息报送制度》要求，报送时间以数据录入数据库时间为准。
4、 “路线名称”、“路线编号”按《交通部公路统计报表制度》及相关规定填报。路线名称应为“路线名（路段名）”格式，如：京珠高速公路 （湖南耒阳至宜章段）；“路线编号”应为一位字母码（G、S、X、Y、Z）加三位数字码。如：G030。
5、 “阻断（事件）位置”填写阻断（事件）发生的具体路段名、桥名、隧道名或附近有命名编号的主要设施名称，如“宜章段曹田桥”、“宜章收费站”；“行政区划”填写阻断（事件）发生路段所在市、区（县）最新行政区划代码，如“431022”（湖南省郴州市宜章县）。
6、 “发现时间”、“预计恢复时间”和“实际恢复时间”中，每格下划线均填写2位数字码，如：06年08月10日17时30分。
7、 “现场情况描述”、“处置措施”需要填报人根据实际情况填写，要求语言通顺，叙述准确。“现场情况描述”内容必须包括：阻断（事件）发生时间、发生过程、影响范围、发展趋势四个方面。“处置措施”内容主要包括：抢通方案、疏散方案、绕行方案三方面，由于计划性事件引起的交通阻断，只填写绕行方案；由于突发性事件致使公路设施毁坏引起的交通阻断，必须填写抢通方案和绕行方案；事发现场出现大量车辆或人员积聚，或因危险品泄漏等原因会给经过车辆和人员造成危险的，必须填写疏散方案。
8、 所有“数量”数值均取整数位。

省（区、市）公路交通阻断信息报送任务分配表（示例）
序号 单位名称 路线编号 路段名称 技术等级 填 报负责人 职 务 联系电话
一、管理、审核
1 / / /
二、具体填报
1


2






（交通主管部门签章）
（时 间）
备注：
1、 为确保公路交通阻断信息管理、审核权限的集中性，各省、自治区、直辖市确定由1个单位从事该项工作。“单位名称”填写省（区、市）交通主管部门名称或受其委托的公路管理机构名称，“填报负责人”建议为该部门主管领导。
2、 为确保公路交通阻断信息采集的及时性，填报单位应为具体路段直接管理单位，如：公路局、公路分局、公路管理处、收费公路管理公司等。
3、 具体填报单位最多设立2名“填报负责人”，建议为养护部门或路网监控中心主要领导。
4、 “路线编号”为一位字母码（G、S、X、Y、Z）加三位数字码。如：G030。“路段名称”为路段起止点名称，如：耒阳至宜章段。“技术等级”分为：高速、一级、二级、三级、四级五类。
5、 填报栏中的行数可以根据实际情况删减或增加。