论正当防卫制度的完善

[内容摘要]
正当防卫是我国刑法的一项重要法律制度，是法律赋予公民同违法犯罪行为作斗争的一种重要权利和手段，其目的是鼓励公民与正在进行的不法侵害作斗争，从而保障社会公共利益及公民的合法权利免受正在进行的不法侵害。
本文通过对正当防卫的概念、特征以及防卫过当等法律问题进行评析，并阐述正当防卫必要限度的具体内容，由此而提出关于正当防卫在司法实践中如何正确运用的相关问题。并结合我国刑法关于正当防卫内容的规定，对正当防卫制度的完善提出了自己的看法和观点。

[关健词] 正当防卫 防卫过当 不法侵害 无过当防卫 必要限度

一、正当防卫的历史沿革和立法取向
正当防卫对维护统治阶级的利益和社会秩序以及公民的合法权益都起着积极重要的作用。从合法权益免受正在进行的不法侵害方面来看, 正当防卫这一法律措施是刑罚无法取代的。从习俗到法律、从观念到学说, 正当防卫经历了一个漫长而又曲折的历史发展过程, 它萌生于复仇, 蜕变于私刑, 历史渊源一直可追溯到原始社会。作为法律制度在刑法中地位的真正确立, 是1791 年的法国刑法典。可以说, 现代意义上的正当防卫制度, 是十八世纪启蒙思想家所鼓吹的天赋人权论的产物。
我国刑法中的正当防卫, 是在总结新民主主义时期的法制建设和社会主义时期的司法实践经验基础上产生的, 有着深刻的社会政治根源。1954年中华人民共和国刑法草案第33 次稿规定:“为了使公共利益、本人或者他人的人身和其他权利免受正在进行的不法侵害, 采取正当防卫行为, 不负刑事责任。正当防卫超过必要限度造成不应有的危害的,应当负刑事责任, 但可以减轻或者免除处罚。”1979 年颁布的《刑法》基本上保持了正当防卫条款的原貌, 只是防卫过当“可以”减轻或者免除处罚修改为“应当”减轻或者免除处罚。可见, 立法的取向是逐渐放宽对正当防卫的限制
二、正当防卫的目的和意义
（一）正当防卫的目的
允许运用私力救济受侵害的权利是“以牙还牙，以眼还眼”时代的规则，现代法治国家中应该由国家机关根据法定程序来阻止侵害或解决冲突，个人运用私力来阻止侵害或解决冲突一般而言是不被允许的。但是在侵害迫在眉睫而依靠国家机关来阻止或恢复来不及时或不可能时，不允许私人运用私立救济就不仅不能保护受侵害的权利，还将难以维持法律秩序。正当防卫作为国家机关公力救济的补充，受到各国的普遍重视。从正当防卫的法定概念中我们可以看出正当防卫行为的目的是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产等合法权利免受正在进行的不法侵害。正当防卫的目的在正当防卫的概念中占有主导地位，它对于理解我国刑法中的正当防卫的本质以及确定正当防卫的构成条件都具有重要的意义。目的的正当性表明正当防卫不是违法侵害，更不是对不法侵害人的惩罚，它具有正当防卫的性质，是一种有限度的防卫行为。它充分说明了正当防卫行为仅仅是在合法权利被正在侵害或威胁之中的一种紧急情况下，为保护国家、社会公共利益和其他合法权利免受不法侵害而采取的紧急救济措施，是针对正在进行的不法侵害的有利的反击。
正当防卫行为在客观上对不法侵害人造成了一定的人身或者财产的损害，因此具有犯罪的外在形式。但是，正当防卫行为和违法犯罪行为在性质上有着内在本质的区别。我们只有明确正当防卫的目的，才能知晓正当防卫制止不法侵害、保护国家、社会公共利益和其他合法权利的本质，才能真正把握住正当防卫不负刑事责任的法律依据。
（二）、正当防卫的意义
正当防卫不负刑事责任，它的主要意义在于保障社会公共利益和其他合法权利免受正在进行的不法侵害，鼓励公民和正在进行的不法侵害作斗争，震慑犯罪分子，使其不敢轻举妄动。可以说正当防卫不仅是免除正当防卫行为的刑事责任的法律依据，而且是公民和正在进行的不法侵害作斗争的法律武器。特别是现行刑法中对正当防卫规定作了重大的修改补充，主要立法精神是适当地放宽正当防卫的构成条件，除原则性地规定正当防卫行为不负刑事责任以外，还对某些特定情况下的正当防卫不负刑事责任作了特别规定，这就有利于公民大胆地运用正当防卫的法律武器同不法侵害作斗争。
三、正当防卫的概念和构成条件
（一）正当防卫的概念
1979年刑法对于正当防卫方面，起到了一定的积极作用，但由于它是建立在传统的正当防卫观念基础之上，把正当防卫与刑事犯罪紧密联系，对正当防卫的界限缺乏明确界定，司法实践中对防卫人过于苛求，不能实事求是地处理防卫案件。因此，新刑法对正当防卫立法作了重大修改，为公民积极行使正当防卫权提供了军有力的法律保障。
新刑法第二十条分三款进行了规定：
“为了使国家公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进的不法侵害，而采取的制止不法侵害行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。
正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的。应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。
对正在进行的行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。”
从以上规定可以看出,新刑法中的正当防卫制度较旧刑法有可了以下变动①： 1、增加了保护利益的内容,扩大了保护对象范围。 2、增加了对不法侵害人造成损害的内容,从而使正当防卫的概念更加明确,也为正当防卫的认定提供了法律依据和标准。3、放宽了防卫限度的条件。79刑法规定，正当防卫超过必要限度造成不应有的危害是防卫过当，而新刑法则修改为正当防卫的明显超过必要限度造成重大损害的是防卫过当。可见，新正当防卫的限度大大放宽，在确定防卫行为是否应负法律上的刑事责任时，必要限度成为参照标准而不再时绝对标准。4、规定了无过当之防卫,即绝对正当防卫。这时新正当防卫制度较正当防卫制度的最重要的修改。 5、将正当防卫行为由“应当酌情减轻或免除处罚”改为“应当减轻或免除处罚”。这一修改消除 了对过当行为处罚上的误区，使减轻或免除处罚成为法定的硬性规定，即某一加害行为只要认定为防卫过当，在坚持加害者负刑事责任的同时，必须予以减轻或免除处罚，而不象以往那样在综合防卫过当的动机、手段、时间条件、危害后果等基础上决定是否给予减轻或免除处罚。这样旧确保了对防卫过当“罪当其罪”。
（二）正当防卫的构成条件
法律赋予每个人的正当防卫权利不可滥用,必须符合一定的条件.在刑法理论上, 必须同时具备五个条件:
（1）、正当防卫的起因条件——必须有不法侵害行为发生。 1、必须有不法侵害行为发生。对合法行为不能实施防卫。 2、不法侵害行为必须是真实存在的，而不是假想的。没有不法侵害，行为人误以为有不法侵害发生而实施所谓的防卫，称为假想防卫。假想防卫，则看行为人主观上有无罪过而确定行为人是否承担刑事责任。 3、不法侵害行为通常应是人的不法行为。
对于不法侵害的理解 ，刑法中并未给出明确的解释。我们认为不法侵害的含义具有三方面的特征：1、侵害性。侵害一词从其意义上讲，“侵”的含义是侵入，接近，“害”的含义是伤害，妨害。侵害就是“侵入而损害”。由此可见，侵害是一种具有积极攻击性，并有可能会造成损害的行为。首先，不法侵害必须是一种行为，可以是自然人的行为，也可以是单位的行为。其次，这种行为必须具有社会危害性，这是正当防卫的本质特征，亦即它是对法律所保护的合法权益的攻击，或者会产生一种使合法权益感受危害的状态，并达到一定的程度，才能成为正当防卫的前提条件，否则谈不让进行防卫的问题。2、违法性 。从新旧刑法的有关条文看，刑法都涉及“不法侵害”一词，一定有其内在的特定含义，可以看出这一含义并不只限指触犯了刑事法律而应受刑罚处罚的犯罪行为，同时也应当包括于犯罪手段基本相同，但尚未触犯刑法的一般违法行为或虽然触犯刑法，但情节显著轻微，危害不大的行为。许多学者都认为防卫行为是针对不法侵害行为实施的，而不法侵害行为，既包括一般的违法行为，也包括犯罪行为。法律没有规定无责任能力人具有侵害他人的权力，只是规定了无责任能力人不承担法律责任，法律的这一规定也说明无责任能力人可能会产生侵害他人的行为。笔者认为，正当防卫的性质决定了它只能通过对不法侵害人的人身或者财产造成一定损害的方法实现其目的。3、可制止性。“制止”从词义来讲有使其停止之意，可制止性就是致使不法侵害得以停止，或者有效的防止危害结果的发生，或者减少危害结果发生的可能性。不法侵害的行为虽然可以是不作为的行为，但通常都是以积极作为的形式表现出来的，并且这种积极作为的行为往往带有暴力的或侵袭的性质，肯定带有一定的强度。如果一个不法侵害的 行为一经发生，危害后果随之造成，即使实行正当防卫，也不能阻止危害后果的发生或者即使即地挽回损失。这样的不法侵害没有可制止性，因而不能进行正当防卫。同时也存在这样的情况，即使不再实行正当防卫，也不会再发生危害后果或者危害后果不再扩大。在这种时候，不法侵害虽然没有结束，危害结果也没有继续发生，如受害人已死亡，但犯罪分子仍继续加害，也已经失去了对不法侵害的可制止性，因而就不能对之实施防卫行为②。
（2）、正当防卫的时间条件——不法侵害行为正在进行。 即已经开始，尚未结束。这个条件解决的是不法侵害的真实性和适时性问题。如果不符合这个时间条件的防卫，称为防卫不适时。防卫不适时，有两种：不法侵害尚未开始就实施防卫，叫事前防卫；不法侵害行为已经结束实施的防卫，叫事后防卫。防卫不适时，属于故意犯罪。
（3）、正当防卫的对象条件——只能对不法侵害者本人实施，而不能及于与侵害行为无关的第三人。如果对第三者实施，属于故意犯罪。如果针对不法侵犯人以外的第三人包括其亲友进行防卫，不仅不能达到制止不法侵害，保护合法权益的目的，反而可能新的不法侵害。③
（4）、正当防卫的主观条件——防卫意图。所谓防卫意图，是指防卫人意识到不法侵害正在进行，为了保护国家、社会公共利益、本人或者他人的人身、财产等合法权利，而决意制止正在进行的不法侵害的心理状态。因此，防卫意图又包括两个方面的内容：1、对于正在进行的不法侵害的认识，即正当防卫的认识因素。2、对于制止正在进行的不法侵害的决意，即正当防卫的意志因素。然而我们应该注意，某些行为从形式上似乎符合正当防卫的客观条件，但由于主观上不具备防卫意图，因此，其行为不能视为正当防卫。这种情况可以包括以下两种：1、防卫挑拨。即是故意地挑逗对方进行不法侵害而借机加害于不法侵害人的行为。它虽然存在着一定的不法侵害，挑拨人也实行了所谓正当防卫，形式上符合正当防卫的客观条件。但由于该不法侵害是在挑拨人的挑逗下故意诱发的，其主观上具有犯罪意图而没有防卫意图，客观上实施了犯罪行为，因而是故意犯罪依法应该承担刑事责任。2、互相斗殴。是指参与者在主观上不法侵害故意的支配下，客观上实施的连续的互相侵害的行为。在互相斗殴的情况下，由于行为人主观上没有防卫意图，其行为也不得视为正当防卫。
（5）、正当防卫的限度条件——我们每一位公民在运用正当防卫这个法律武器的同时，也必须要把握住正当防卫的界限，防止滥用法律赋予的权利，造成防卫过当。根据新刑法第20条规定，正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，是防卫过当。防卫过当应当负刑事责任。因此我们应正确把握正当防卫的限度，可以从以下三个方面进行考察。
1、不法侵害的强度。在确定必要限度时，首先需要确定不法侵害的强度。所谓不法侵害的强度，是指行为的性质、行为对客体已经造成的损害结果的轻重以及造成这种损害结果的手段、工具的性质和打击部位等因素的统一。对于不法侵害实行正当防卫，如果用轻于或相当于不法侵害的防卫强度不足以有效地制止不法侵害的，可以采取大于不法侵害的防卫强度。当然，如果大于不法侵害的防卫强度不是为制止不法侵害所必需，那就是超过了正当防卫的必要限度。
2、不法侵害的缓急。是指侵害的紧迫性，即不法侵害所形成的对国家、社会公共利益、本人或者他人的人身、财产等合法权利的危险程度。不法侵害的缓急对于认定防卫限度具有重要意义，尤其是在防卫强度大于侵害强度的情况下，确定该行为大于不法侵害的防卫强度是否为制止不法侵害所必需，更要以不法侵害的缓急等因素为标准。
3、不法侵害的权益。不法侵害的权益，就是正当防卫保护的权益，它是决定必要限度的因素之一。根据不法侵害的权益在确定是否超过必要限度中的作用，为保护重大的权益而将不法侵害人杀死，可以认为是为制止不法侵害所必需的，因而没有超过正当防卫的必要限度。而为了保护轻微的权益，即使是非此不能保护，造成了不法侵害人的重大伤亡，而就可以认为是超过了必要限度。④
四、关于防卫过当
新刑法在正当防卫的适用上，较明确的划清了正当防卫和防卫过当的界限，对于防卫强度的 规定，较之旧刑法更为明确具体。新刑法第22条第2款指出：“正当防卫超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除刑罚。”衡量防卫强度的法定因素有两个，一是“明显超过必要限度”；二是“造成重大损失“。前者是防卫强度的说明，后者是防卫结果的表现，对于构成防卫过当来说，二者缺一不可。
如何理解和把握“明显超过必要限度”以及“造成重大损失”？ 我们认为，新刑法典中所谓的“明显超过必要限度”，应当是指防卫行为非常显著地超出了制止不法侵害的需要，防卫行为的性质、手段、强度与不法侵害的性质、手段、强度不是过于悬殊。所谓的“造成重大损害”，应当是指防卫行为不仅对不法侵害人造成了一定的损害，而且造成重伤、死亡或者财产重大损失等重大的损失等。⑤
应当注意的是，“明显超过必要限度”和“造成重大损害”，实质是正当防卫限度条件的一体两面。“造成重大损害”是“明显超过必要限度”的具体表现；“超过必要限度”是“造成重大损害”判断标准。也就是说，“并不存在所谓的明显超过必要限度但没有造成重大损害的情况，换言之，只是在造成重大损害的情况下，才存在明显超过必要限度的问题；不存在所谓的‘手段过当’而‘结果不过当’或者相反的现象”。⑥ 在实践中，如何认定防卫行为是否“明显超过必要限度”？应从防卫方，侵害方及客观条件综合分析所保护的合法权益的性质及其重要性，侵害行为的性质，侵害手段，侵害的缓急，侵害的人数，侵害人的能力，防卫的时间，地点，环境等各种因素。不能只看防卫的强度于侵害的结果是否相当，也不能一看见侵害者被杀伤旧认为防卫过当。因为正当防卫是在遭突袭的情况下被迫实行的行为，难以准确的判断“必要限度”。当然，也不允许为保护合法权益就随意进行主动性防卫。
五、关于无过当防卫
新刑法第二十条第三款首次规定了针对严重危及人身安全的暴力犯罪可以采取无限度的防卫，即使造成了不法侵略者的损害后果也不负刑事责任。刑法第二十条规定：“对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。”在刑法理论界上有学者称，此款规定是我国的无限防卫权， ⑦或特别防卫权，⑧或无过当之防卫等。⑨据此规定，“对正在进行的严重危及人身安全的暴力犯罪实行正当防卫，不存在过当情形”⑩，这一规定是我国刑法在正当防卫制度上的一个重要突破。它使公民在受到正在进行的暴力犯罪时，能够站出来进行英勇的反击，不至于因过多地考虑防卫过当责任而畏首畏尾，不能适时制服犯罪。无过当防卫赋予了防卫人无限的防卫权，因此必须对无过当防卫的使用严格掌握，以免滥用，使得防卫权蜕变为私刑权，造成社会混乱。必须明确无限防卫是正当防卫的一种。因此，除了没有限度条件外，正当防卫的其他四个条件：起因条件，防卫时间，防卫对象以及防卫意图必须同时具备。
六、正当防卫的法律效果和社会效果
新刑法明确规定正当防卫不负刑事责任，但是既然正当防卫的有利无害社会效果，是应受完全的表彰，其中的见义勇为、舍生取义的英雄行为，还当歌颂；则法律的良心就不能单纯从消极方面论断为无罪或不负刑事责任，而应当进一步从积极方面肯定其有利无害、有功无过，而受到法律的充分保护。特别是当今社会治安往往因各种暴行而趋于严峻，法律倘能促使社会群起而攻之，则其制止和预防犯罪的及时有效性，便相对大于司法机关的事后究办。可是，许多正当防卫案件的处理，特别是那些为保卫重大利益作殊死斗争，因而容易涉嫌过当甚至被误以故意行凶论罪的防卫适当行为，即使最后终于水落石出，如果司法机关只是就事论事地宣告无罪了事，而不昭示其功于社会，不强调其应受法律完全保护的效果，则甚至会因这种不作为抑制、削弱、伤害公民的正当防卫积极性。现时，公众面对歹徒逞凶，虽然对被害人也寄予同情，但不少的人宁可袖手旁观，不愿挺身而出。法律的社会效果落后于时代要求，这确是十分令人遗憾的！
七、刑法对正当防卫规定的不足之处及其完善的意见
（一）关于正当防卫的适用对象的限定存在缺陷
刑法第20条第3款之规定，无过当之防卫的适用对象是行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪。那么，如何理解这里的行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架呢？严格地说，行凶并不是一个正式的法律术语，因而其含义十分宽泛，难以界定。例如打架是行凶、伤害是行凶、杀人也是行凶。赤手空拳可以行凶、手持凶器可以行凶。因此，修订后的刑法采用行凶一词，存在一定的缺陷。对此，我们认为应当对行凶一词加以限制解释，限于使用凶器的暴力行凶。因而构成无过当之防卫的行凶，应当是指使用凶器、对被害人进行暴力袭击，严重危及被害人的人身安全。在这种情况下，才能对之实行无过当之防卫。杀人、是指故意杀人，而且在一般情况下是指使用凶器，严重危及被害人的生命安全的情形。对于那些采取隐蔽手段的杀人、例如投毒杀人等，事实上也不存在防卫的问题，更谈不上无过当之防卫。抢劫和强奸，根据修订后的刑法第20条之规定，是无过当之防卫的对象。那么，是否对一切抢劫和强奸犯罪都可以实行无过当之防卫呢？我们的回答是否定的，因为强奸和抢劫，从犯罪手段上来看，有暴力方法。胁迫方法和其他方法之分。这里的其他方法往往是指麻醉、灌酒、利用失去知觉不知反抗的状态等。对于暴力强奸、抢劫，显然可以实行无过当之防卫。但对于采用胁迫或者其他方法实行的非暴力的强奸、抢劫能否实行无过当之防卫，我们认为是值得商榷的，在我们看来，对这种非暴力的强奸、抢劫犯罪不能实行无过当之防卫。至于绑架，一般情况下是采用暴力的，因而可以实行无过当之防卫。但也有个别情况下，是非暴力的。例如胁迫等，在这种场合，一般不允许进行无过当之防卫。总之，在认定无过当之防卫的对象的时候，应当以暴力犯罪来严格界定与限制修订后的刑法所列举的行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架等犯罪。只有严重危及人身安全的以暴力手段实施的行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架犯罪，才存在特殊防卫的问题。
（二）建议增加正当防卫的民事责任的规定
我国的相关法律中未明确规定正当防卫的民法责任，即正当防卫人是否要对损害结果作出赔偿或负其他民事责任。防卫人在行使防卫权利时，既没有违反公共利益，或以损害他人为主要目的而滥用权利，又尽了防止过当的义务，其行为既有理、有利、又有制，与所产生的损害结果之间，只有事实上的因果关系，没有法律上的因果关系，不具备损害赔偿或其他民事责任的原因要件。由此可知正当防卫人无需为自己的行为负民事责任。相反，根据正当防卫的完全正义性和有利无害的社会性，防卫一方在要求不法侵害者承担其直接侵权行为所造成的损害责任的同时，有请求赔偿防卫人因防卫造成的物质上和精神上的各种损害的权利，这乃理所当然
（三）举证责任责任问题
西藏自治区人大常委会


拉萨市城镇房地产管理条例

（2006年11月9日拉萨市第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 2007年3月28日西藏自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）


第一章　总　则


　　第一条　为加强对城镇房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　凡在本市、县（区）城镇规划区国有土地范围内取得的房地产开发用地上从事房地产开发、交易和管理活动，均适用本条例。
　　第三条　本条例所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
　　本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第四条　房地产权利人应当遵守法律法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　第五条　市、县（区）人民政府房产行政主管部门和土地行政主管部门，按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理房地产工作。发展改革、规划、环保、工商、物价等行政管理部门按照法律、法规赋予的职责，协同做好房地产管理工作。
　　市房产行政主管部门负责全市的房地产监督管理工作。各县（区）人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内房地产管理工作。
　　

第二章　房地产开发


　　第六条　房地产开发应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
　　第七条　确定房地产开发项目，应当符合拉萨市批准的土地利用总体规划、年度建设用地计划和城镇规划、房地产开发年度计划的要求；需经发展改革主管部门批准的，还应当报发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
　　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
　　第八条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）有100万元以上的注册资本，并有法定机构的验资证明；
　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
　　第九条　设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第八条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当告知并说明理由。
　　第十条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房产行政主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的有效身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（六）法律法规规定的其他材料。
　　第十一条　房地产开发项目应由开发主管部门通过公开招投标，确定开发企业。有下列情形之一的开发企业，不得参与项目开发的招投标活动：
　　（一）已取得的开发项目未按开发项目建设合同约定期限开工和建设的；
　　（二）已取得的开发项目未落实动迁安置方案的；
　　（三）已取得的开发项目未按动迁安置补偿协议约定期限安置被动迁人的；
　　（四）资本金占项目总投资的比例未达到20%的；
　　（五）违反本条例其他规定的。
　　第十二条　开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。县级以上人民政府土地行政主管部门和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据和出让合同的内容：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）配套基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求；
　　（六）法律法规规定的其他事项。
　　第十三条　房地产开发企业应当建立开发项目手册，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中。
　　第十四条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
　　第十五条　开发企业在开发建设过程中，可以转让其开发项目，但应当符合下列条件：
　　（一）已按本条例规定取得开发项目；
　　（二）投入开发建设的资金已达到工程建设总投资25%以上；
　　（三）已办理土地使用权转让手续；
　　（四）法律、法规规定的其他条件。
　　第十六条　房地产开发建设项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
　　房地产开发企业法人代表应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
　　第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
　　第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（一）城市规划设计条件的落实情况；
　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（三）单项工程的工程质量验收情况；
　　（四）拆迁安置方案的落实情况；
　　（五）物业管理的落实情况；
　　（六）法律、法规规定需要验收的其他事项。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
　　第十九条　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应当按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充规定。
　　第二十条　政府应当大力发展经济适用住房建设，发展改革、建设、土地、财政、税务、物价等行政主管部门在各自职权范围内落实相关优惠政策。以经济适用住房名义取得的划拨土地，不得改变土地用途，变相搞商品房开发。
　　第二十一条　政府鼓励和支持廉租住房的开发建设。新建的廉租住房建设用地实行行政划拨的方式供应，在行政审批、行政事业性收费、税收等方面享受政策优惠。
　　

第三章　房地产交易


　　第一节　房地产转让
　　第二十二条　房地产转让，是指房地产权利人通过法定程序，将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括：
　　（一）买卖（含以房地产清偿债务，下同）；
　　（二）赠与、继承、划拨；
　　（三）产权调换；
　　（四）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；
　　（五）因收购、兼并或者合并企业，房地产权属发生转移的；
　　（六）房屋拆迁中，房屋所有权人以产权调换形式获得期房权利，房地产权属发生转移的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十三条　有下列情形之一的房地产，不得转让：
　　（一）权属证明与标的物不符的；
　　（二）权属证明被注销、吊销或者因其他原因失去效力的；
　　（三）属拆迁冻结通知书确定的时效范围内的；
　　（四）产权共有房屋，其他共有人不同意转让的；
　　（五）已设定抵押，未经抵押权人同意的；
　　（六）未按规定缴纳土地使用权出让金和未取得国有土地使用证的；
　　（七）按有关法律、行政法规规定，不得转让的。
　　第二十四条　同幢房屋分割转让的，各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。
　　建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
　　配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。
　　第二十五条　房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
　　房地产转让应当签订书面合同。房地产转让合同应当载明当事人的姓名或者名称、住所，房地产的基本情况、成交价格，当事人的权利、义务及违约责任，土地使用权取得的方式、使用性质和剩余使用年限等内容。
　　房地产转让人在转让合同签订之日起30日内，应当持相关的房屋所有权正连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证和书面合同到房产行政主管部门申办房地产转让登记备案手续。房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内办结转让登记备案手续或者书面作出不予登记备案的决定并说明理由。
　　第二十六条　与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有房地产转让的优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前30日通知共有权人或者承租人。对涉及共有关系或者承租关系的房地产转让，转让人在申办转让登记备案手续时，应当出具其他共有权人或者承租人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。
　　第二十七条　房地产转让当事人在申办转让登记备案手续时，应当如实申报房地产交易价格，并按有关法律法规缴纳税费。
　　第二十八条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
　　商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
　　第二十九条　商品房预售，预售人应当取得房产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》，未取得的，不得进行商品房预售。
　　取得《商品房预售许可证》，应当具备下列条件，有关文件应当作为《商品房预售许可证》附件向预购人提供：
　　（一）持有营业执照和房地产开发资质等级证书；
　　（二）持有取得国有土地使用权的有效证明；以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，缴纳了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（三）持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；
　　（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的35%以上；
　　（五）具有完备的商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、商品房分层平面图、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理、预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户等内容；
　　（六）涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；
　　（七）拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权或者设定抵押权而抵押权人书面同意预售；
　　（八）法律、法规规定的其他条件。
　　进行小区建设的，预售人可以分期向房产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。
　　第三十条　房产行政主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的条件对项目进行核实，自受理申请之日起7个工作日内，核发《商品房预售许可证》，或者书面发出不予核发的通知并说明理由。
　　第三十一条　《商品房预售许可证》应当载明预售名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积、性质。
　　准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房面积。
　　第三十二条　商品房预售，预售人应当向预购人提供下列资料或者其复印件：
　　（一）营业执照；
　　（二）土地使用权证明；
　　（三）《商品房预售许可证》；
　　（四）《商品房预售面积预测报告书》；
　　（五）项目及其配套设施的平面示意图；
　　（六）商品房的结构、户型、装修标准；
　　（七）施工进度和竣工交付使用时间；
　　（八）预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户。
　　第三十三条　房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
　　第三十四条　商品房预售时，实行实名制。预售款应当由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
　　预售款应当专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款银行不得直接向预售人划款。
　　工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当，给预购人造成损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。
　　一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用账户。
　　第三十五条　非因基础设施建设或者公共利益需要，不得对已预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、环境整体布局作出变更。
　　预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局的，须经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准，办理《商品房预售许可证》变更手续。
　　经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准，预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，预售人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知预购人，与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同，并在变更或者解除合同之日起15日内，向房产行政主管部门办理变更或者注销手续。
　　预售人未经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准，擅自提高建筑容积率或者改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局，损害预购人权益的，由预售人承担相应的违约和赔偿责任。
　　第三十六条　房地产开发商在发布预售公告后，对开发项目进行转让的，必须获得有关部门的批准，并应自批准转让之日起15日内书面告知预购人。
　　预购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续。
　　预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，预购人和项目受让人应当向房产行政主管部门办理商品房预售变更登记。转让在建商品房项目的预售人，应当自签订项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人应换领《商品房预售许可证》未换领的，不得预售商品房。对尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让应当书面通知被拆迁人。
　　第三十七条　在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房产行政主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
　　第三十八条　预售人应当在预售商品房项目交付使用后15日内到房产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》进行注销。
　　预售人应当自预售商品房验收交付之日起60日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应当自销售合同签订之日起30日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　第三十九条　房地产开发企业为商品房预购人或者购买人办理房屋所有权登记手续时，应当向房产行政主管部门提供有专业资质的房产测绘机构出具的《商品房建筑面积测量报告书》。
　　对具备登记条件的，房产行政主管部门和土地行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内，核发房屋所有权证书和土地使用权证书；对不符合登记条件的，作出书面决定并说明理由。
　　因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过6个月的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
　　第二节　房地产抵押
　　第四十条　房地产抵押，抵押双方应当签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内向房屋所在地房产行政主管部门、土地行政主管部门申请办理抵押登记手续。未经登记备案的抵押合同，不能对抗第三人。
　　房产行政主管部门应当对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查，并自受理之日起5个工作日内办理登记手续，或者书面作出不予登记的决定并说明理由。
　　房地产抵押合同自登记之日起生效，抵押合同登记的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记确认的内容为准。
　　第四十一条　共有人以其共有房地产设定抵押，必须经其他共有人书面同意；未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。
　　第四十二条　抵押已出租的房地产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
　　出租已抵押的房地产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　第四十三条　贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。
　　第四十四条　尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或者由抵押人提供其他担保。
　　债务人无法提前清偿债务或者抵押人不能提供其他担保的，拆迁安置取得的房地产为抵押财产。
　　第四十五条　已设定抵押的房地产，抵押人如需对房屋翻建、扩建或者改变用途时，应当取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。
　　第四十六条　抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当书面通知抵押权人并书面告知受让人抵押的情况；抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的，转让行为无效，由此给受让人造成的损失，由抵押人承担。
　　转让房地产的价款低于其担保债务的，抵押权人可以要求抵押人提供与原担保相当的抵押物；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
　　第四十七条　下列房地产不得设定抵押：
　　（一）法律、法规规定的不得转让的房地产；
　　（二）作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产，已用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外；
　　（四）已出售或者预售给他人但尚未办理权属登记的现房；
　　（五）权属不明或者有争议的；
　　（六）依法公告列入拆迁范围的房地产；
　　（七）法律、法规禁止抵押的其他情形。
　　第三节 房地产租赁
　　第四十八条　房地产租赁，是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。
　　房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的，视为房地产租赁。
　　第四十九条　有下列情形之一的房地产不得租赁：
　　（一）未依法取得房地产权属证明文件的；
　　（二）已被鉴定为危险房屋的；
　　（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）权属有争议的；
　　（五）违法建筑；
　　（六）法律、法规规定的其他情形。
　　第五十条　房地产租赁双方应当依法签订书面合同，租赁合同应当载明房屋用途、租赁期限、租赁价格、修缮和保护责任、变更和解除合同的条件、能否转租及违约责任等主要条款，明确双方权利义务，自合同签订之日起30日内持有关证明向所在地房产行政主管部门登记备案。
　　房产行政主管部门自受理申请之日起10个工作日内办理租赁合同登记备案手续，颁发《房屋租赁证》。
　　第五十一条　租赁期内，承租人与他人互换房地产使用权或者转租房地产的，应当征得原出租人书面同意，重新签订租赁合同，并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。
　　第四节　房地产中介服务
　　第五十二条　设立房地产中介服务机构，须持房产行政主管部门提出的资质审查意见，到工商行政管理部门办理登记注册。房产行政主管部门应当在10个工作日内提出书面审查意见。
　　第五十三条　房地产中介服务机构应当自领取营业执照之日起30日内持营业执照副本到建设行政主管部门申请核发相应的资质等级证书。
　　第五十四条　房地产中介服务从业人员，应当依照有关规定，取得相应的从业资格证书，并申请注册后，方可在资格证书许可范围内从事中介服务活动。房地产中介服务从业人员，只能受聘于一个房地产中介服务机构；未受聘于房地产中介服务机构的，不得从事房地产中介服务活动。
　　第五十五条　房地产中介服务机构承办业务时，应当与委托人签定书面合同，明确规定双方的责任，也可以按照有关规定办理相应的保险。
　　

第四章　房地产权属登记管理


　　第五十六条　房屋权属实行登记发证制度。
　　（一）房屋权利申请人应当到房产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
　　（二）房屋权属登记发证实行属地管理原则。市房产行政主管部门负责本市市区国有土地使用权范围内的房屋权属登记发证工作，各县房产行政主管部门负责本行政规划区国有土地使用权范围内的房屋权属登记发证工作。
　　（三）新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向房产行政主管部门申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地有效证明或者土地使用权证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其他有关的有效证明。
　　（四）因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内向房产行政主管部门申请转移登记。
　　第五十七条　房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。
　　房地产权属档案管理机构对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记整理、分类编目、划分密级、编制检索工具。房地产权属档案管理机构应当充分利用现有的房地产权属档案，及时为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设等各项工作提供服务。
　　

第五章　法律责任


　　第五十八条　违反本条例规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
　　第五十九条　违反本条例规定，超越资质等级从事房地产开发经营的，由房产行政主管部门责令限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由建设行政主管部门予以警告、责令限期改正，并处以1万元以上2万元以下的罚款。
　　第六十一条　对于房地产开发企业将未经验收的房地产开发项目交付使用的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
　　经验收不合格的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款。
　　第六十二条　违反本条例规定，擅自预售商品房的，由房产行政主管部门责令停止违法行为，没收非法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
　　第六十三条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，予以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第六十四条　房地产开发企业销售商品房中未按照规定的销售条件现销商品房的，予以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
　　第六十五条　伪造、涂改《房屋租赁证》的，除注销其证书外，并可处以5000元以上1万元以下罚款；不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以5000元以下罚款。
　　第六十六条　违反本条例规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处2万元以下罚款。
　　第六十七条　以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书，没收其非法所得，并可对当事人处以5000元以上1万元以下的罚款。
　　第六十八条　房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六十九条　对妨碍、阻挠房地产管理人员执行公务、扰乱房地产交易秩序的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　

第六章　附　则


　　第七十条　本条例自2007年5月1日起施行。
　　第七十一条　市人民政府可以根据本条例制定实施细则。