邮运渠道的知识产权侵权行为刍议

辛炳辰


近日,笔者所在的成都关区驻邮局办事处查处了一起典型的邮运渠道知识产权侵权案件,共计查获58箱涉嫌侵犯国际知名品牌公司商标专有权的货物,初步估计仅其中的运动鞋就有456双，价值26万元。这是成都海关历史上查处的数量最大、金额最高的一起知识产权侵权案例。当前海关总署布置了开展知识产权保护的专项行动，以国际快件方式“偷渡”侵犯知识产权的物品是其中重点打击的行为。身处沿海大口岸的上海海关为有效遏制国际邮递、快件渠道出口假冒、盗版物品的势头，严厉打击邮运渠道侵权行为，截止9月底，共立案查处侵权案件186起，查获侵权物品128万件，案值人民币180万元，涉及MARLBORO、DUNHILL、LV、CHANEL、CD、NIKE等多个国内外知名品牌，涉及品种包括香烟、服装、包、运动鞋等等。可见，邮运渠道的知识产权侵权已成为知识产权海关保护的一个重要的工作点，而且这种方式有其自身的特色，海关开展的打击工作必须得做到对症下药。笔者就此对邮运渠道知识产权侵权案件的有关问题作出探讨，略成管见，以期引玉之效。
一、邮运渠道知识产权侵权行为的一般特征。
邮运渠道知识产权侵权，顾名思义，就是通过邮政运递的渠道使侵犯知识产权的货物进出境，以实现行为人的某种目的。邮件，成为侵权物品的载体；邮运，成为侵权行为人采取的一种独特方式。这种方式有其自身的特征：
（一）见物不见人。
正如成都海关此次查获的这起案件，工作人员与包裹单上所填写的寄件人进行联系，却发现虽然这批货物共填写了15个寄件人的姓名，但大部分电话都为空号或者无人接听，只有一两个人承认知道寄快件一事，却表示货物是帮别人寄的，并不是其本人所有。这是侵权行为人惯用的伎俩，他们利用邮运渠道见物不见人的特点，往往在邮件详情单上署假名和假地址，甚至大多邮件无具体寄件人地址，或以同一寄件人、不同收件人；不同寄件人、同一收件人等方式填写，一旦邮件被海关扣留，就立即销声匿迹、隐匿不现，规避责任追究。这就导致此类案件侦破难度大，难以挖掘到案件的更深层次，无法追究行为人责任，给予其严厉的打击，实现法律的威慑力。
（二）申报不实，隐蔽性强。
侵权行为人为了使侵权物品成功进出境，一般还要采取一定的措施，如虚报物品：一般是扩大、模糊或混淆申报品名，申报不实甚至伪报。伪装物品：一般将物品在包装上加以伪装，混淆视线，增强隐蔽性。并且邮递的侵权物品普遍质量较好，几乎可达到以假乱真的程度，这就给我们现场查验关员带来了更大的困难。
（三）侵权物品体积小、价值高。
基于邮运方式本身的局限性，侵权物品往往是体积小，价值高。侵权行为人为了追求丰厚的利润，邮运的侵权物品一般是名贵手表、工艺品、香烟、服装、皮包、运动鞋等，这类商品体积小，价格高，易于邮寄。这就使得侵权物品量虽小案值却较高，极易对知识产权权利人造成损害，并影响正常的市场交易秩序。
（四）案件以侵犯商标权为主。
在邮运渠道查处的侵权物品，一般是以侵犯商标权为主，如成都海关本次查获的侵权物品，就包括侵犯CD太阳镜、LV皮包和乔丹运动鞋等多项国际知名商品的品牌，而在沿海海关查处的类似案件中还有“MARLBORO”、“ROLEX”等。商标权本身就是一项无形资产，代表一种企业商誉，侵权人盗用这些知名品牌，可以使得侵权物品迅速升值，实现非法利润的获取。商标权被法律赋予了自身的特征——专有性、时间性和地域性，但正因为在时间性、地域性上存在了一定的限制，又导致商标权很容易受到非法的侵害。通过邮运方式的侵权，大多数正是侵犯了国际知名品牌的商标权。
（五）通常采取“蚂蚁搬家”式。
所谓“蚂蚁搬家”，就是把侵权物品少量的，分多批次地运出或运入境。如成都海关本次查处的案件中，寄件人多达15人，共有58箱货，正是运用了典型的化整为零的战术。以“蚂蚁搬家”方式大量邮运侵权产品进出境的行为是邮运渠道监管的新动向。由于《知识产权海关保护条例》规定，对于自用合理数量范围内的涉嫌侵权物品，当事人享受豁免权，故而侵权人将物品化整为零，采取“蚂蚁搬家”的办法，把同一批货物分化为多个邮件寄运，既规避了法律法规的规定，又影响权利人的维权欲望及与海关配合的积极性。这种方式的表征其实很明显，往往被称之为散发性邮寄，就是实际上的同一寄件人几天连续将侵权物品寄往国外不同城市、不同地区。而且从目前全国海关查获的此类案件来看，又一般是寄往英国、美国、意大利、日本等发达国家。
以上是笔者归纳的邮运渠道知识产权侵权案件的一般特征。通过邮运渠道运寄侵权物品并不是新鲜的案例，但表现出的愈演愈烈的趋势却值得我们高度重视：一来已经由沿海区域向内陆渗透。侵权行为人想利用内陆海关在查处此类案件上经验欠缺、查验设备陈旧钻空子；二来在开始主要通过邮政特快邮寄侵权产品，屡被海关查获后，已转向普通邮件。三来侵权货值不断增大，手段更显多样化。

二、邮运渠道知识产权侵权行为查处面临的有关问题及对策。
通过邮运渠道运递侵权物品,是目前海关打击知识产权侵权行为的工作难点.在工作中面临着一定的问题。笔者在此作一定的分析：
（一）侵权人难以认定，责任无法追究。
上文已述，这类案件大多是见物不见人。侵权行为人为了逃避法律的打击，往往在邮件详情单上署假名和假地址，而且大多邮件无具体寄件人地址，或以同一寄件人、不同收件人；不同寄件人、同一收件人等方式填写。这就使得海关在查获侵权物品后，只能按照有关规定予以收缴，无法把法律责任具体落实。在实践中，邮政部门一般仅仅负责邮件收寄，尽管在《邮政法》第21条作出规定：“用户交寄除信件以外的其他邮件，应当交邮政企业或者其分支机构当面验视内件。拒绝验视的，不予收寄。”但这条规定并未正面规定邮政部门的审查义务，即使审查也仅针对邮寄的物品（而对于相关物品，邮局工作人员是无法判断是否存在侵权的），更未规定有审查寄货人身份的义务和权力，这样就使得侵权人可以任意填写姓名，发生侵权案件后便无法进行认定，责任更是无从追究。笔者认为，针对这个问题，并不能期待建立对寄货人的身份审查确认制度，因为公民的通信自由权是宪法所规定的公民基本权利，是不能任意受到限制的。但我们可以加强与邮政部门就相关问题的配合，如引进和深化风险管理制度，实施风险布控。充分运用信息化手段，提高海关监管的有效性。对这点，杭州海关的邮办部门就运用现代信息化手段，与浙江省邮政局共同开发了“出口邮件信息预申报系统”。此系统将县、市邮政局与省邮政局、海关联网，系统可在县、市邮政局收寄邮件时就将邮件的品名、价格、重量、收件人、寄件人等信息输入电脑，实时传输。各地邮局刚收到邮寄出口的邮件，海关就能用该系统在网上对邮件进行审核分析，预先对邮件进行风险布控、设定查验、放行、统计查询等各项操作，达到了严密监管和高效运作的统一。这样一来就可以有效的实施布控，不仅可以提高此类案件的查获率，也可以更有效的追究具体的责任人。这一做法是值得在全国海关系统内进行推广的。
（二）把握个人自用的标准，打击“蚂蚁搬家”式侵权行为。
《中华人民共和国知识产权海关保护条例》第33条规定：个人携带或者邮寄进出境的物品，超出自用、合理数量，并侵犯中华人民共和国法律、行政法规保护的知识产权的，视为侵权货物，并按照本条例有关规定处理。也就是如在个人自用范围内，行为人享有一定的豁免。这就给实践带来一个问题，如邮寄物品在合理使用的量范围内，实际监管力度就会薄弱，因为存在一个对法律理解的误区，认为只是超出自用、合理数量，且侵犯知识产权的，才作为侵权货物而按相关法律规定进行处罚，而未超出合理范围，则不视为侵权。这直接导致了侵权行为人采取"蚂蚁搬家"式的邮寄方式,以规避法律。笔者认为从法律规定的本身来看，的确会造成这样的误解，但究其立法本意，法律是不会保护违法行为的，所以无论数量多少，只要是侵权都应受到查处，当然查处时应有情节轻重之分。如果确系个人自用，数量又少，可赋予现场查验人员一定的自由裁量权，免予处罚。这样可以在一定程度上限制“蚂蚁搬家”式侵权，但并非根治的良方。侵权行为人采取“蚂蚁搬家”式侵权，必然是故意为之，追求非法利润，情节严重，是不能按照自用、合理范围的标准来审查的。在实践中，打击这种侵权行为，最大的困难是无法追究责任人，即使可以追究，又缺乏相关证据，由于此类违法行为最主要特点在于单次数量不大但次数很多，这就显然增加了隐弊性，增大了证据搜集的难度。解决的办法， 顾振凯同志在其《浅议旅检渠道知识产权海关保护的现状、问题及对策探讨》一文中指出，针对“蚂蚁搬家”的特点，建立情报分析机构和数据库，从而建立起一套符合海关工作实际的专用于海关执法工作的证据规则以及证据搜集体系的方法，是相当有借鉴意义的。
（三） 法律法规滞后，需要完善。
当前相关的法律法规滞后，给我们现场工作带来了一定的困难。如上文所述，《中华人民共和国知识产权海关保护条例》第33条的规定就显得模糊，难以把握，应对“自用、合理”作明确界定。再者，对于程序规定上，应设置即决程序。如按规定，对物品要在公示的五天时间内无人对货物进行认领，海关方可对其进行开箱检查。这显然拖延了办案时间，应赋予现场部门一定的即决处置权，当然这种权力的行使又必须设置严格的前提条件，如必须确有足够证据证明存在侵权行为等，这样可以在第一时间，对侵权物品予以查处，从物品中发现线索，追究责任人。此外应当将《中华人民共和国知识产权海关保护条例》、《关于〈中华人民共和国知识产权海关保护条例〉的实施办法》等法律、法规中相关的规定再具体化和细化，同时对《邮政法》的相关内容也需作出补充和完善，切实做到有章可循、有法可依。

三、建立打击邮运渠道知识产权侵权行为的长效机制。
通过邮运渠道的知识产权侵权案件，影响恶劣，手法隐蔽，查处率低，要更好的打击邮运渠道知识产权侵权，解决个别问题是不够的，必须要总结经验，建立合理的长效机制。笔者所在的成都关区，作为一个西部海关，在打击知识产权侵权行为工作中，需要广泛借鉴兄弟海关如上海海关、深圳海关的做法，以更好的取长补短、打击侵权行为。
（一）运用风险管理方法，加大查缉力度。可以利用技术手段通过对互联网、海关内部网络、出口邮件预申报系统等渠道收集各类信息，采集风险数据并加以分析，有针对性地对出口邮政快件、高风险收寄点和寄达地区邮件、转口邮件等实施布控，提高查验的准确性，有效打击涉及侵权商品邮件的进出境活动。 加强风险分析同时要做好规律总结，如通过邮运渠道邮寄音像制品的侵权可能性较大，因为音像制品的进出境需要有关部门的批准，侵权行为人往往用伪装的手段通过邮运渠道收寄侵权音像制品。
（二）注重情报收集分析工作，构筑严密高效的情报网络。通过广泛搜集邮运渠道侵权假冒货物进出口线索，掌握分析侵权货物生产、销售动态，通过与权利人加强协作，鼓励社会举报等方式，有针对性地打击侵权行为。
（三）加强对关员的业务培训，实现关企互动。如有些海关将知名企业的知识产权律师，请来海关给关员讲授知识产权知识等。这样可以使现场关员更好的把握邮运渠道商品特点，增强真假商品鉴别技能，也使得企业与海关更好的实现知识产权保护的互动，不仅提高了企业对邮运渠道知识产权保护的积极性，也提高了海关的业务和执法技能。
（四）加强法规宣传。如上海海关向上海各主要邮件收寄点发放“知识产权海关保护宣传册”，并举办“知识产权海关保护法规宣讲会”，向各级邮政、快件企业的主管领导和业务负责人讲解知识产权海关保护有关法规，提高邮局收寄点、收寄人员和社会公众的知识产权意识。这样就有利于促进海关和邮政部门的工作配合，加强对进出境邮件、包裹的监管，确保对邮寄物品的如实申报和邮寄详情单的准确填写。

保护知识产权任重道远，商务部部长薄熙来近日曾表示，中国政府已将保护知识产权确立为国家战略，充分说明我国对知识产权保护的高度重视。尽管近几年，中国海关查获的知识产权侵权案件数量每年以30%左右的幅度增长。截至2005年，中国海关共查获知识产权侵权案件5500多起，案值7.3亿元人民币，受到外商投资企业的高度赞赏。今年6月，全球反假冒组织还授予中国海关“全球反假冒2005年政府机构嘉勉奖”。但这只是阶段性的成果，知识产权侵权行为仍是非常普遍，并呈现出手段多样化，技术升级化的态势，通过邮运渠道的知识产权侵权就是其中的一种。笔者希冀，从现实做起，增强知识产权保护意识，提高海关执法能力，更好地保护知识产权，更好地打击邮运渠道的知识产权侵权行为。

参考文献：
1，《58箱侵权“国际名牌”国门现形》 中国海关网
2006-11-09 http://www.customs.gov.cn/YWStaticPage/419/f072102f.htm
2, 《严打快件渠道“蚂蚁搬家”式侵权》 中国海关网
2006-11-10 http://www.customs.gov.cn/YWStaticPage/419/ead69122.htm
3，顾振凯：《浅议旅检渠道知识产权海关保护的现状、问题及对策探讨 》,参见政策法规司网站《海关法专家论坛》栏目。
4，乔生：《我国知识产权保护的现状与思考》，载《法商研究》2002年第3期
5，汤宗舜著：《知识产权的国际保护》，人民法院出版社1999年，北京


(注:本文已被海关总署政法司专家论坛收录,谢绝转载,仅供交流)

北京市人民政府


北京市物业管理办法

北京市人民政府令第219号


《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

北京市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章前期物业管理

第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务

第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。
第五章物业的使用与维护

第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章附则

第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。