鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市集体土地房屋权属登记管理暂行规定的通知
黑龙江省鹤岗市人民政府
鹤政发〔2008〕13号
鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市集体土地房屋权属登记管理暂行规定的通知
各县、区人民政府，市政府各有关单位：
经市政府领导同意，现将《鹤岗市集体土地房屋权属登记管理暂行规定》(以下简称《规定》)印发给你们，请认真贯彻落实。
二○○八年六月十日
鹤岗市集体土地房屋权属登记管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为加强我市集体土地房屋权属登记管理，规范房屋权属登记发证行为，保护房屋产权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、住房和城乡建设部《建制镇规划建设管理办法》、黑龙江省政府《黑龙江省乡村建设管理办法》的有关规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政辖区内集体土地上各类房屋权属登记，适用本规定。
第三条 本规定所称集体土地房屋权属登记，是指县级以上建设行政主管部门依法对集体土地上的房屋所有权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
第四条 房屋权属登记应遵循房屋所有权与该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则。
第五条 市建设局负责本市集体土地房屋权属登记工作的实施，负有对县建设局监督、检查和指导房屋权属登记工作的责任，并纳入村镇建设管理职能统一管理。县建设局负责行政辖区内集体土地上房屋权属登记工作。
第六条 集体土地房屋所有权证是产权人依法取得房屋所有权的合法凭证，集体土地房屋所有权证按照黑龙江省建设厅的有关规定统一印制。
第二章 一般规定
第七条 集体土地房屋实行产权登记发证制度。房屋权利人依法取得、转移、变更、注销房屋所有权需向登记机关申请房屋权属登记。
第八条 申请房屋权属登记，法人和其它组织应当使用其依法登记或批准机关批准的名称；成年人应当使用身份证所载姓名；未成年人应当使用户籍所载姓名，并由监护人代为登记。
第九条 权利人或申请人申请房屋权属登记，须向登记机关提交有关文件、证件原件，登记机关确认核准后受理登记的，出具受理文件收据。
第十条 两个或两个以上权利人共同建设的房屋，出具书面协议明确各自产权部分，分别申报登记；没有明确的，应补签产权析产协议。凡不能补签或不能区分各自产权的，按共有房产申报登记。
第十一条 本市行政辖区内集体土地房屋权属登记程序：
（一）申请人持有关资料向房屋所在地乡（镇）政府提出房屋登记申请；
（二）乡（镇）政府受理后，审核登记，报市（县）建设局备案发证。
第十二条 有下列情形之一的，不予办理房屋产权登记：
（一）违法建筑；
（二）临时建筑；
（三）不具备房屋使用条件的建筑；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 有下列情形之一的暂缓登记：
（一）房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；
（二）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；
（三）产权人下落不明，尚未确定代管人的；
（四）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的；无主房屋，应依照法律规定的程序处理。
第十四条 集体土地房屋有下列情形之一的，禁止转移、变更：
（一）在国家建设已征用土地范围内的；
（二）在实施规划需拆除范围内的；
（三）法律、法规规定的其他禁止转移、变更的。
第三章 房屋权属管理登记
第十五条 房屋权属登记分为：总登记、初始登记、变更登记、转移登记、他项权登记、注销登记。
第十六条 房屋权属总登记是指县级以上建设行政主管部门根据需要，在一定期限内对本行政辖区内的房屋进行统一的权属登记，换发房屋权属证书，或对以往领取的房屋权属证书进行验证。凡列入房屋权属总登记范围的房屋，其权利人无论以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应在规定期限内办理登记。
第十七条 总登记应在开始前30日发布公告，公告包括以下内容：
（一）总登记、验证、换证的区域；
（二）办理登记时限；
（三）权属人应提交的相关证件；
（四）受理登记申请地点；
（五）其他应当公告的事项。
第十八条 新建成的房屋，申请人应办理初始登记。办理初始登记申请人申请集体土地房屋权属初始登记应提交以下文件：
（一）申请表；
（二）申请人及代理人有效身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明；
（三）集体土地使用证；
（四）建设工程规划许可证或规划证明文件；
（五）竣工验收合格证明文件；
（六）具有房产测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑测绘图等成果报告；
登记机关认为有必要提供总平面图、分层平面图的，申请人须提供；
（七）法律、法规规定的其他文件资料。
第十九条 原属村镇建设颁发的各种旧版产权证书自本规定实施起停止发放，一律更换新版产权证书，各地在换证时要把旧证收回作废、存档。
第二十条 房屋实测面积与规划批准面积不符按下列方法确定：
（一）房屋实测面积小于规划批准面积的，以实测面积为准；
（二）房屋实测面积大于规划批准面积的，以《规划验收合格证》为准。
第二十一条 房屋权属登记确权，需现场勘测，墙界可采取四邻认证的办法进行；四邻因其他原因不予认证的，可由村委会（居委会、办事处）出具证明或认证。产权清楚的，由登记机关登记。
第二十二条 房屋发生改建、扩建、合并、分割、改变用途和产权人更名等，应当办理产权变更登记并换发新证。
申请变更登记，除提供原集体土地房屋所有权证外，还须提交下列证明文件：
（一）改建、扩建的，按照本办法第十八条规定提交证件；
（二）合并、分割的，提交书面协议书或有关行政管理部门的批准文件或法律文书；
（三）改变房屋用途的，应当符合有关法律法规的规定，并交验有关行政管理部门的批准文件；
（四）产权人更改名称的，法人和其他组织交验有关行政管理部门的批准文件；个人交验身份证和户口簿。
第二十三条 集体土地房屋由于买卖、调换、赠与、判决、继承、作价入股等原因致使房屋权属在集体经济组织内部转移的，转移双方应到登记机关办理产权转移登记并换发新证。集体土地房屋产权转移，应当依法办理集体土地建设用地使用权变更登记手续后，方能申请办理房屋产权转移登记。
第二十四条 申请房屋权属转移登记需提交下列证明文件：
（一）变更后的集体土地建设用地使用权证；
（二）集体土地房屋所有权证；
（三）集体土地房屋转移合同；
（四）转移双方身份证件；
（五）房产赠与、继承、委托、涉外公证书，经过公证的析产协议书；
（六）土地、房屋所在地的契税主管部门核发的契税完税证；
（七）转移双方企业、法人资格证明和单位证明；
（八）因法院裁定房屋所有权转移的，应出具法院判决书、调解书、裁定书和协助执行通知书。
第二十五条 登记机关在办理集体土地房屋权属转移、变更时，应对权属审核结果发布公告，公告期为15日；公告期满无异议的，方可核发集体土地房屋权属证书。
第二十六条 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，权利人应到登记机关办理房屋他项权利登记。
第二十七条 房屋他项权利登记应符合有关法律、法规的规定。他项权利人行使他项权利，受国家法律保护。
第二十八条 申请他项权利登记需提交下列文件：
（一）集体土地房屋所有权证；
（二）集体土地建设用地使用证；
（三）抵押合同及抵押物清单；
（四）抵押房产评估报告；
（五）抵押当事人双方身份证明和法人资格证明；
（六）共有人同意抵押证明；
（七）土地使用协议书；
（八）集体土地所有者同意抵押的证明；
（九）房屋他项权利登记申请书和房屋他项权利调查审批表。
第二十九条 他项权利登记按下列程序办理：
（一）抵押人持有效的证明文件到登记机关申请他项权利登记。经审查后领取房屋他项权利登记申请书、房屋他项权利调查审批表；
（二）抵押人持有房屋他项权利登记申请表、房屋他项权利调查表到房屋登记机关办理查档、到房屋所在地乡（镇）政府办理确认手续；
（三）登记机关管理人员进行现场调查核实；
（四）经审查核实符合规定的，由登记机关予以登记。
第三十条 抵押合同发生变更时，当事人应在事实发生15日内持变更合同等证明文件向登记机关申请他项权利变更登记。他项权利终止时，当事人应当在事实发生之日起15日内，到登记机关申请办理注销登记。
第三十一条 不得抵押的集体土地上的房屋按《中华人民共和国担保法》的有关规定执行。
第三十二条 集体土地房屋所有权证破损影响使用的，由产权人提出申请，经登记机关审核、确认需要换发的，予以换发新证。房屋权属证书遗失的，产权人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发；登记机关发布补发公告，2个月内没有人提出异议的，补发新的房屋权属证书。
第三十三条 集体土地房屋灭失、倒塌或丧失使用功能的，其产权即行终止，产权人应当到原登记机关办理注销登记。
第三十四条 房屋产权人因迁居等原因，宅基地由集体依法收回的，其房屋可由村委会与产权人协商处理；由村委会收购或村委会按规定调整安置其他村民的，应当办理产权转移登记；房屋已拆除的，产权人应当办理注销登记。
第三十五条 因城市建设需要拆迁的房屋，拆迁单位应当在拆迁许可证发放的同时，持用地批准书、用地批复或者土地使用证、建设用地规划许可证、规划拆迁范围图、关于基本建设项目计划的批复等材料，申请房屋权属注销登记。
第三十六条 单位或者个人有下列行为之一的，房屋权属证件无效，由登记机关注销房屋产权登记，撤销房屋所有权证：
（一）未如实申报房屋产权真实情况，骗取房屋所有权证的；
（二）涂改、伪造房屋所有权证的；
（三）伪造房屋产权资料的；
（四）因登记机关工作人员的过错，造成房屋权属登记不实的；
（五）因其他原因依法应当撤销房屋权属证书的。
登记机关应当在做出撤销房屋权属证书决定之日起15日内书面通知当事人，限期上缴房屋权属证书；逾期未上缴的，登记机关公告房屋权属证书作废。
第四章 房屋产籍管理
第三十七条 房屋产籍是房屋的产权档案，是以记载房屋产权性质、产权来源、产权界址为主要内容的帐册、表卡及其他反映产权现状和历史情况的资料。
无产籍的房屋权属证书无效，由市、县建设局负责收回。
第三十八条 各县建设局负责本行政辖区内的各类集体土地房屋产籍管理。应当准确、完整、系统地进行整理归档，建立规范的村镇房屋产籍档案，并根据产权的转移、变更、遗失等情况及时加以调整和补充。根据具体情况，档案内容应包括本规定第十八条、二十二条、二十四条和第二十八条中所列申请人应提供的文件、证件（复印件），以及载明村委会、乡（镇）政府和市、县建设行政主管部门意见的审批表等相关材料。
第三十九条 市、县建设局应参照《城市房地产权属档案管理办法》（建设部第101号令）的有关规定，妥善保管集体土地房屋产籍档案，设置专用档案室，指定专人负责管理。
第五章 法律责任
第四十条 涂改房屋权属证书和以欺骗手段获准房屋权属登记的，由登记机关撤销其房屋权属证书。
第四十一条 伪造房屋权属证书的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 登记机关以外的其他组织，擅自受理房屋权属登记或者擅自制作、颁发房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十三条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞敝的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；对当事人造成经济损失的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定执行；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
登记机关作出相应行政处罚决定之前，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》和有关听证程序的规定，告知当事人有要求听证的权利，当事人要求听证的，登记机关应当按照规定程序组织听证。
以行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六章 附则
第四十四条 换发集体土地房屋权属证书按国家和省的规定收取工本费。
第四十五条 受委托的登记机关违反本规定，视情节委托机关有权终止委托，原受委托机关承担由此产生的一切后果及法律责任。
第四十六条 本规定自发布之日起施行。
浅析近年来离婚率上升的原因及对策
作者：北安市人民法院刘成江 王素杰
近年来，随着改革开放的深入和市场经济的发展不仅改变了人们的经济生活，还改变了人们的婚姻家庭观念，对社会生活产生了广泛、深远的影响。离婚案件呈逐渐增多的趋势。从2005年至2007年底我庭所统计的数据来看，2005年我庭共受理民事诉讼案结案213件，其中离婚案件61件，解除婚姻关系的43件，撤诉10件，调解和好的8件。离婚案件案占案件总数的28.6%，解除婚姻关系占离婚案件案总数的70.4%。2006年我庭共受理民事诉讼案结案176件，其中离婚案件73件，解除婚姻关系的52件，撤诉20件，调解和好的1件。离婚案件案占案件总数的41.4%，解除婚姻关系占离婚案件案总数的73.7%。2007年我庭共受理民事诉讼案结案128件，其中离婚案件63件，解除婚姻关系的50件，撤诉12件，调解和好的1件。离婚案件案占案件总数的49.2%，解除婚姻关系占离婚案件案总数的79.3%。由以上数据可见离婚案件的数量呈逐年递增的趋势。婚姻是两性结合的方式，是家庭的前提。家庭是社会的有机组成部分，婚姻家庭和谐是社会和谐的重要组成部分。在倡导建设社会主义和谐社会的今天，离婚率的逐年上升自然会给社会的和谐与稳定带来一定的影响。到底是什么原因造成了离婚率持续上升呢？下面从个人因素和社会因素来探究离婚率上升的原因及对策。
一、结合我庭受理案件的情况，离婚率上升的原因有以下几点
（一）离婚双方的个人因素
1、个人思想观念的改变。结婚一直是国人心目中的人生大事，然而随着时代的发展，人们的婚姻观念和现状却在传统与现代的矛盾中不断变迁。近几年来形成的“超脱”婚恋观，网恋、一夜情、“闪婚”等现象不断出现。而且主要集中在年轻的新新女性身上。这是由这个年龄段的一些特质所决定的。这个年龄段的女性接触新鲜事物的机会多，模仿能力强，社会道德观念不高，追求自我价值的实现，很多新新人类认为，现代社会的恋爱、婚姻更多的是一种个人行为，自己的感觉最重要，如果不合适就散伙，快结快离，互不拖累。婚姻观念比较淡薄，在对待离婚上态度不慎重而导致离婚可能性大大增加。
2、草率结婚导致婚姻品质的下降。随着现代思想观念的解放，婚前性行为增多。未婚先孕呈直线上升。双方在一时冲动没有准备时怀孕，会导致强迫结婚。这样茫然结婚使得婚姻变得很牵强，因为也许对方在思想、性格、习惯方面并不适合你；也许他并不是你理想中的对象；也许小孩会成为你们生活的负担，种种不良因素为婚后的不幸埋下了种子。而且未婚先孕往往表现为闪婚，即双方从认识到结婚很可能不超过半年，这样草率的结合为日后的离婚埋下了隐患。
3、相互了解少性格脾气不合。在现在的农村由于是中间人介绍而且相互见面的机会很少，相互没有深厚的感情基础，有的还保留着相亲、下聘、给彩礼等习惯，而且彩礼数额也相当“可观”在结婚前男方父母东拼西凑把彩礼凑齐，结婚后生活困难，俗话说：“贫贱夫妻百日哀”。夫妻之间也就会因为生活中琐碎的小事而大打出手而使婚姻无法维持。
4、家庭暴力日益增长，使得婚姻难以维系。
家庭暴力是家庭生活中最危险的“杀手”，在结婚后由于一夜情、第三者、经济问题、心理变态等而实施对对方使以暴力，它对婚姻的伤害是致命的。家庭暴力还有一种在家庭中常常发生却又容易被忽视的形式，那就是冷暴力。即夫妻双方在产生矛盾时，不是通过殴打的暴力方式处理，而是对对方表现得冷淡、轻视、放任和疏远，如恶语中伤、漠不关心，将语言交流降到最低限度，停止或敷衍性生活等等。这些表现形式使得双方的交流沟通变得越来越困难，最终导致交叉线变平行线，走向离婚的边缘。
（二）、社会因素
1、家庭功能的改变，家庭的重要性减少，聚合力减弱。在传统社会中，家庭是一个自给自足的封闭组织。它提供了社会教育、宗教、娱乐、经济、性节制等功能，人们对家庭的依赖程度很高。随着社会观念和意识形态的不断转变，在今日高度分工的社会，家庭的多样功能已逐渐为社会其他的制度所取代，人们对家庭的依赖程度变得越来越少，不少人仅把家庭看成是个吃饭睡觉的地方。家庭的重要性不复从前，同样会导致离婚率的提高。
2离婚法律手续简化，导致离婚率增加。从2003年10月1日起，新的《婚姻登记条例》实施后，婚姻登记手续相对简化，办理离婚手续不再需要单位开具证明，符合条件的当天就可以办理离婚手续，以前很多人没有选择离婚主要是因为手续的繁琐，而且在法院办理也有好多相应的程序，现在手续简化后再也不想维持名存实亡的婚姻，这也是导致离婚率上升的原因。
3、关于离婚损害赔偿问题，我国法律没有一个完整的配套规定。对损害赔偿的范围、数额都没有作出具体、明确的规定。对于违反夫妻忠实义务的赔偿，我国只规定了可以有相应的补偿，但没有一定的标准，实际操作很难。只规定配偶有过错一方的损害赔偿，而没有规定第三者的损害赔偿，这对于仍想维护现有婚姻关系的受害配偶方来说是极不公平的，也不利于婚姻的继续维持。
二、针对原因提出降低离婚率的对策
（一）、应不断完善违反夫妻忠实义务的损害赔偿制度。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国若干问题的解释（一）》第28条的规定：“在过错离婚损害赔偿中，过错方配偶承担损害赔偿责任包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。”物质损害赔偿是由一方的行为造成另一方财产上的灭失或毁损、减少，主要是不忠的一方配偶将夫妻共同财产用作第三者的供养费用。精神损害赔偿，即无过错的配偶一方在配偶的婚外不忠行为中受到的精神伤害。人民法院应该根据有过错一方对另一方造成的损害程度以及婚姻当事人的经济状况等决定赔偿的数额。但是仅仅将不忠行为的责任方式拘泥于金钱上的赔偿，或是赔礼道歉这些轻而易举的民事责任方式，受害方大多会由于并未遭受太多的损失而重新踏入“雷区”。如此治标不治本。只有加大惩罚，才会让侵害方在婚外不忠行为前悬崖勒马，让未犯者对婚外不忠行为敬而远之。我国相关法律还应规定其他责任方式，婚外不忠行为给受害方的人格尊严遭到一定程度的践踏，通过这种方式不仅恢复了受害方的名誉，也使侵害方在强大的社会压力和严厉的法律约束之下，对婚外不忠行为三思而后行。
（二）、受害方在对方不忠行为中的取证权限因该适当放大。
不忠行为一般比较隐蔽，取证难度很大，我国法律也没有赋予公民足够的取证权利，这也是法律的不足之处。所以在违反夫妻忠实义务导致离婚诉讼中对受害方的取证权限上和证据的采用上应给予支持，这个问题时常困扰着受害方。婚外不忠行为往往十分隐蔽，受害方难于取证。现实生活中由于“捉奸”，“私家侦探”弄出的闹剧屡见不鲜，但往往没有采取法律所允许的取证方式，法庭也不予支持。受害方大多无功而返。这极大地助长了婚外不忠行为的嚣张气焰，不利于维护受害方的合法权益，法律的天平显然失衡。鉴于此，我国法律应当扩大受害方在不忠行为中的取证权利。(如转载请注明作者)