民事法律关系概述

王海宏


　　一、民事法律关系的概念
　　在社会生活中，人与人之间必然发生各种类型的社会关系。民事法律关系，即民法规定的人与人之间的关系，是民法的基本概念，民事法律关系是整个民法逻辑体系展开与构建的基础。民法学在一定意义上就是民事法律关系之学，以研究民事法律关系的各项要素以及民事法律关系的变动为主要内容。
　　民事法律关系是由民事法律规范调整所形成的以民事权利和民事义务为核心内容的社会关系，是民民调整的平等主体之间的财产关系和人身关系在法律上的表现。在社会生活中，个人和组织为了满足自身的各种需要，必须从事社会经济活动，相互之间要发生种咱社会关系。为了使社会关系的确立和发展和谐有序，国家运用各种法律来调整社会关系，从而使受法律调整的社会关系获得了法律关系的性质。由于调整各种社会关系的汗臭录同，所形成的法律关系也不所不同。民事法律关系是法律关系的一种，是现代社会中最重的一类法律关系，属于私法关系。民法组织社会秩序功能的实现主要就依赖对民事法律关系的调整。
　　由玮法自身功能的局限，以及实际的社会生活中，平等主体之间的的社会关系无限丰富多样，民法所调整的只能是平等主体的个人和组织间的一部分社会关系。这意味着，平等主体间的社会关系与民事法律关系之间并非一一对一度打天下。民事法律关系并非是在地描述此类实际的社会关系，恰 恰相反，它们中间只非常有限的一部分会被民法反映、表述为民事法律关系。民事法律关系是“对一部分现实生活的撷取。生活关系是一个连续同一体，而我们正是从这一连续同一体中取出一部分来，对其进行法律观察”。一言以蔽之，民事法律关系构造了一个没于“生活世界”的“民法世界”。
　　平等主体之间的哪些社会关系会成为民事法律关系？这是民法上的价值判断问题。从立法的角度观察，它关系到我们社会生活法律化和程度，需要立法者经由法律认可的表决程序作出决定。从司法的角度观察，只有平等主体之意在人有可诉性的社会关系，才是民事法律关系。这里所谓可诉性，是指法院会对此类社会关系中发生的纠纷立案进行处理。例如在现实生活中，甲出于表达朋友情谊的目的请乙吃饭，却未能信守许诺，乙起诉要求甲承担违约责任，法院之所以通常不受理此类案件，就是因为至少在今天的价值取向看来，甲和乙之间并不存在具有民事法律关系，在审判实践中，需要法官从层的规范目的出发经由法律认可的表决程序进行价值判断。


北安市人民法院　韩召峰
安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府关于印发《铜陵市保障性住房建设管理办法》的通知



县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：

现将《铜陵市保障性住房建设管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。







铜陵市人民政府

二○一一年九月二日



铜陵市保障性住房建设管理办法



第一章 总 则



第一条 为建立完善覆盖城乡、多层次住房保障体系，多渠道满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、原建设部等九部门《廉租住房保障办法》、原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《安徽省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》、《铜陵市推进城乡一体化发展建设综合配套改革试验区方案》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内保障性住房规划、建设、供应、使用、管理及监督。

第三条 本办法所称保障性住房，是指政府投资或企业和其他机构在政策支持下投资建设，限定套型面积，按政府指导价出租、出售的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房（含人才公寓）、经济适用住房等。

第四条 保障性住房供应，适应不同家庭住房支付能力的差异和保障需求，实行先租后售，租售并举。

第五条 保障性住房租售，实行申请、审核、公示、轮候制度。

第六条 市住房和城乡建设委员会是全市保障性住房的行政主管部门，牵头协调保障性住房政策、规划、计划、建设和管理工作，并对县（区）、开发区（园区）、企业保障性住房建设和管理进行指导、监督。市、县住房保障机构具体负责保障性住房的日常工作。

市发展改革、规划、国土、财政、物价、民政、人社、税务等部门负责保障性住房建设管理的相关工作。

县、区政府负责本辖区内政府投资保障性住房供应对象申请的受理、审核、复核、公示及监督检查工作。

第七条 市政府投资保障性住房的资金筹措、房源筹集、管理、维护和运营由市政府指定的机构负责。其他主体投资筹集的保障性住房，由投资人或其委托的机构负责管理和营运。



第二章 规划建设



第八条 保障性住房建设规划和年度计划由市住房和城乡建设部门会同辖区政府、市发展改革、规划、国土、财政等部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、人口状况、住房市场供求关系以及保障性住房的需求情况编制，报市政府批准后实施。

保障性住房建设应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。

第九条 保障性住房通过以下渠道筹集：

（一）市、县（区）政府直接投资新建、收购、改建、在市场长期租赁等；

（二）在普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建；

（三）开发区、园区投资筹集；

（四）企业利用自用土地建设或闲置房屋改建；

（五）机构投资者或房地产企业投资筹集；

（六）其他渠道。

第十条 保障性住房建设用地纳入年度建设用地供应计划并优先保障。收回使用权的国有土地和储备土地，优先安排用于保障性住房建设。保障性住房建设用地可以划拨方式供应，也可以出让方式供应。

在普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建保障性住房的，应在土地出让条件中对配建套数、户型面积、装修标准、交付时限等予以明确。

第十一条 保障性住房建设，以小户型为主。单套建筑面积，多层建筑控制在65平方米以内、高层建筑控制在75平方米以内。

保障性住房装修标准按照《安徽省保障性住房建设导则（试行）》执行。

第三章 资金和优惠政策



第十二条 保障性住房资金通过以下渠道筹集：

（一）上级安排的专项补助资金；

（二）财政年度预算安排的资金；

（三）土地出让收入的2—5%；

（四）公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；

（五）政府债券资金；

（六）企业债券；

（七）银行贷款；

（八）保障性住房租、售收入；

（九）其它资金。

第十三条 集中建设的保障性住房，免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

机构投资者或房地产企业投资建设用于长期运营的保障性住房，享受本条第一款规费减免政策。

第十四条 保障性住房建设和运营执行国家相关税收优惠政策。



第四章 准入条件



第十五条 符合下列条件之一的，纳入保障性住房的供应范围：

（一）具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭。人均年收入不高于上年度本市城镇居民人均可支配收入的一定比例；在本市无住房，或家庭人均住房建筑面积低于15平方米且住房建筑面积不超过45平方米；

（二）具有本市农村户籍的中低收入住房困难家庭。人均年收入不高于上年度本市农村居民纯收入的一定比例；在本市无住房，或家庭人均住房建筑面积低于15平方米且住房建筑面积不超过45平方米；自愿放弃宅基地；

（三）新就业无房人员。应当持有大中专院校、职校毕业证书，自毕业时起未满5年；在本市签订2年以上就业合同，并缴纳社会保险；在本市无住房；

（四）来铜务工人员。应当在本市签订劳动合同并就业2年以上；缴纳社会保险2年以上；在本市无住房。

保障性住房申请人应当年满18周岁，具有完全民事行为能力。

第十六条 属下列情形之一的，不得申请保障性住房：

（一）已享受房改房、经济适用住房（安居房、集资建房），承租廉租住房、单位公房等政策性住房的；

（二）在申请前5年内转让自有住房、且超过本办法第十五条规定的住房困难条件的，但因特殊原因将原住房转让造成家庭住房困难的除外。

第十七条 符合住房保障条件的家庭，有下列情形之一的优先予以保障：

（一）城乡最低生活保障家庭；

（二）房屋征收范围内无经济能力回购产权调换房屋的被征收人家庭；

（三）具有本市城镇户籍、在房屋征收范围内居住，因公共利益被征收后，在本市内无其他住房的；

（四）政府引进的特殊专业人才和在铜工作的市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈军属、四级以上残疾人员家庭；

（五）放弃计划生育政策指标，或家庭成员中有计划生育后遗症的。

第十八条 本办法实施前已登记申请经济适用住房的家庭，纳入保障性住房统一登记，仍按原规则轮候。

第十九条 市、县（区）政府投资筹集的保障性住房，面向具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭供应，并逐步扩大到新就业无房人员和来铜务工人员等群体。市政府每年确定一定比例的保障性住房，分别用于解决新就业无房人员和来铜务工人员的住房困难。

县、区政府投资，在乡镇居民点建设的保障性住房，就近面向辖区内具有本市农村户籍、且自愿放弃宅基地的中低收入住房困难家庭供应。

开发区、园区、企业投资筹集的保障性住房，面向辖区、企业内符合条件的人员供应。

机构投资者或房地产企业投资筹集的保障性住房，面向所有符合条件的人员供应。



第五章 配租管理



第二十条 保障性住房配租面积与申请人的家庭人口、代际关系等相适应，原则上3人以下（含3人）户安排建筑面积50平方米以下住房，4人以上（含4人）户安排建筑面积65平方米以下住房，高层适当放宽5至10平方米。

第二十一条 本市城乡户籍家庭申请保障性住房，向所在的社区（村）提出，并提交下列材料：

（一）《铜陵市保障性住房申请表》；

（二）家庭成员身份证件、户口簿、婚姻状况证明；

（三）家庭经济状况核定证明；

（四）其他需要提供的材料。

社区（村）经初审公示后报街道（乡镇、办事处）、县区政府逐级审核公示。

第二十二条 新就业无房人员和来铜务工人员申请保障性住房的，向所在单位提出，并提交如下材料：

（一）《铜陵市保障性住房申请表》；

（二）申请人身份证、户籍证明文件、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明等；

（三）其他需要提供的相关材料。

所在单位经初审公示后，连同《铜陵市保障性住房申请汇总表》、对申请人的组合租赁安置方案、对入住人员以及提供材料的真实性予以保证的担保书和收入核定证明、单位营业执照复印件等，报市人社部门审核公示。具体审核办法由市人社部门另行制定。

第二十三条 市政府投资建设的人才公寓，由市人社部门负责组织审核和公示。

第二十四条 审核单位应当对申请人住房状况进行核查，市、县房屋权属登记机构应当提供便利。

保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，声明同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。

第二十五条 经公示无异议的申请人，由市、县住房保障机构按住房困难状况、申请的时间、选择的保障性住房位置和相应的户型和房源情况，确定轮候顺序。本市城乡户籍家庭与新就业无房人员、来铜务工人员、引进人才分别排队轮候。

新增房源达到入住条件后，由市、县住房保障机构依轮候顺序向符合条件的申请人发放配租确认通知书。领取配租确认通知书的申请人，应当在30日内到指定的营运机构签订《铜陵市保障性住房租赁合同》，租赁期限为3年。因就业地距离房源地远等原因，声明不签订租赁合同的，可以继续轮候。未按期签订合同的且不主动声明原因的，视为自动放弃，3年内不得再提出申请。

第二十六条 保障性住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）物业管理、水电气、通讯、电视、电梯等费用的支付方式；

（四）房屋用途和使用要求；

（五）租赁期限；

（六）房屋维修责任；

（七）停止住房保障的情形；

（八）违约责任及争议解决办法；

（九）其他约定。

第二十七条 保障性住房租金标准参照同地段、同类别商品住房市场租金水平确定，由市物价部门会同市住房保障部门、市财政部门测算，按年度向社会公布。

承租保障性住房的，租金支出超过家庭合理承受能力的部分由政府给予租金补贴。不同收入家庭租金支出占家庭收入的合理比例，由住房城建部门会同统计、民政部门确定。

第二十八条 开发区、园区、企业投资筹集建设、面向园区和本企业职工出租的保障性住房，由其自行组织审核、公示、配租，租金自主确定。配租情况应当报市住房保障机构备案，纳入全市保障性住房信息系统统一管理。

第二十九条 承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

第三十条 成片建设的保障性住房小区，物业管理服务由营运机构组建或选聘的专业物业服务公司或专业管理机构承担。物业管理服务机构在选聘物业服务人员时，同等条件下，优先聘用小区住户。

普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建的保障性住房，纳入小区物业管理范围。

持有最低生活保障证、低收入家庭救助证的申请人承租保障性住房的，物业服务费按本市相关规定执行。



第六章 出售管理



第三十一条 具有本市城镇户籍的承租家庭，在租住满5年后，可以按政府指导价购买保障性住房。保障性住房出售价格，按照届时同地段、同类别普通商品住房价格的80%确定，由市物价部门会同市住房保障部门、市财政部门测算公布。

第三十二条 购买保障性住房应当签订书面买卖合同，明确出售价格、付款方式以及双方的权利和义务，付清全部房款后，向房屋登记机构申请办理房屋登记，权属证书附记栏内标注“保障性住房”，享有有限产权。

第三十三条 个人购买的保障性住房在向政府主管部门或相关建设单位付清房款满5年后方可上市转让或者出租，上市时，应当按届时同地段、同类别普通商品住宅价格和购买价格之间差价的20%缴纳增值收益，取得全部产权。

第三十四条 开发区、园区、企业、机构投资者建设的成套保障性住房，5年后方可分户出售，并执行本规定的出售价格和有关管理规定。



第七章 退出管理



第三十五条 承租人租赁合同期满需要续租的，应在合同期满前3个月提出续租申请，经审核符合条件的，签订续租合同。

第三十六条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在本市内获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，或不在本市就业和居住的，应当退出保障性住房。

承租人确有特殊困难不能退出的，经市、县住房保障机构审查同意，可以申请最长不超过6个月的延长期。延长期内，停止发放租金补贴。

第三十七条 保障性住房承租人有下列行为之一的，一经查实，立即解除租赁合同，收回保障性住房，5年内不得申请保障性住房：

（一）采取提供虚假证明材料等方式骗取保障性住房的；

（二）转租、转借的；

（三）改变保障性住房结构或使用性质的；

（四）无正当理由连续空置6个月以上的；

（五）拖欠租金累计6个月以上的；

（六）在保障性住房中从事违法活动的；

（七）违反租赁合同约定的其他情形。

采取虚假资料等方式骗租保障性住房的，依有关规定处以罚款。



第八章 监督管理



第三十八条 市、县（区）住房保障机构应当组织对承租或购买保障性住房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应当予以配合，如实提供资料。在监督检查中，住房保障机构有权采取以下措施：

（一）2名以上工作人员在至少1名成年家庭成员在场的情况下，检查保障性住房使用情况；

（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。

第三十九条 市、县住房保障机构应当建立保障性住房档案，详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、出售以及违法违约情况等有关信息。

第四十条 承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，单位为申请人出具虚假证明材料，骗取保障性住房的，由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。

第四十一条 房地产中介机构接受委托，代理保障性住房转借、转租，或者代理未经审核同意的保障性住房转让的，由相关部门依法对其进行处理。

第四十二条 保障性住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会监督。有关部门接到对违法违纪行为进行投诉、检举的，应当依照各自职责及时核实并作出处理。

第四十三条 住房保障机构及其主管部门、其他有关行政主管部门工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害保障性住房申请人、承租人、购买人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。



第八章 附 则



第四十四条 本办法自发布之日起施行，有效期五年。市政府原发布的保障性住房相关政策与本办法不一致的，执行本办法。