物资部


物资部化肥接储工作办法（试行）

1989年8月17日，物资部

为搞好化肥港口接转和仓库接储工作，现根据国家储备局港口接转工作细则和综合管理制度规定，并针对化肥的特点，特制定本办法，供各单位参照执行。
港口接转
一、港口接转单位接到船期预告后，立即填制海运到货通知书，寄送有关省局和接收单位，并适时申请车皮，争取在较短时间内运抵接收单位。
二、船靠港口，会同理货公司参与理货，实地了解，掌握品名、规格、配舱及有无受潮、污染等情况，以便分清责任，办理索赔。
三、根据化肥法定在港口进行商检的规定，接转单位收到外运公司有关资料后，应积极与有关单位联系，办理商检工作，并及时将有关商检情况转告有关接收单位。
四、在装袋期间，接转单位每天应对港口灌包重量抽查2～3次，以保证每袋短溢数不超过0．1公斤。如发现有超出公差实际重量情况，应立即与有关单位联系予以解决。对抽验结果，应详细作好记录，并将验单寄送有关接收单位。
五、为便于仓库御车入库，应尽可能做到均衡装车发运，尤其是火工库接收单位。
六、为确保物资安全，应做到尽可能以棚车装载运输。如确有困难，而以敞车发运时，蓬布必须苫盖严密，捆扎牢固。对储备局自备蓬布，应在运单备注栏内加盖“自备蓬布，及时回送”字样。
七、装车前，车箱必须进行打扫，以保证物资质量，装车时，应严格把关，认真清点件数，并及时填制“发货通知单”寄送接收单位。
八、每次装车后，均以电报将发运日期、车数，通知有关接收单位。
九、供接收单位更换备用包装袋，按接收件数的2％，于第一次发运时，即随同化肥装车发出。
仓库接收
一、仓库卸车
1．卸车前，仓库要认真检查车体，铅封、蓬布苫盖情况及物资状况，如有异状，必须会同车站作出有关记录。
2．要坚持按车分卸、点件，分别堆码。
3．卸车中发理包装破损，化肥被雨淋、受潮，要单独堆放，并作好详细记录。
4．对散落在车箱内的化肥，要进行清扫、收集，单独堆码。
5．要坚持文明作业，自破损率不得超过1％。
6．如遇雨天，影响物资安全，则应停止作业。
7．卸车后，对储备局自备蓬布要在五日内交车站回送，以保证接转单位顺利发运。
二、仓库运输
1．从专用线到库内，如需用板车，汽车转运时，要求板车及汽车车箱板清洁、平滑、无毛刺、无露钉，以免损坏包装，用铲车转运时，两叉上应加托盘。
2．因专用线站台距站台库房较远，而用汽车转运时，一是要坚持按车定量，接运员与保管员按车办理清点交接手续；二是要坚持苫盖蓬布，三是要坚持有专人随车押运，要求押运员坐在车箱上，面向后方。
3．因集中到货，化肥不能当天入库，而需在站台临时存放时，除作好苫盖外，要加强夜间值班工作。
三、仓库验收
1．合同规定索赔期从港口卸毕为60天，为此，仓库应组织力量抓紧时间进行验收，尽可能做到边卸车、边入库、边码垛。
2．按车逐件点清件数，并于三日内签退发货通知单回联，每车实收件数如与运单数不符，应取得车站记录，并随发货通知单回联一并寄送接转单位。
3．按2～3％抽取样包进行检斤过磅，如发现有超磅差情况应立即将检斤磅单寄送接转单位。
4．对包装破损的化肥应单独逐件过磅，短重部分及发现有水渍，污染等情况应及时与当地保险公司取得联系，办理人保索赔手续。
5．对短件情况，应查明责任，分别向有关责任方办理索赔。
四、仓库堆码
1．储存化肥仓库，库围排水沟必须畅通，仓库干燥，地坪无返潮现象，而且地势高，在暴雨情况下，能保证仓库绝对不进水。
2．垛底垫码
考虑化肥的特性，垛底一般不垫枕木，但地坪必须铺垫，一般可采取；垫塑料薄膜或油毡。
3．垛形大小及高度
（1）垛形拟用大垛，为便于出库清点，可采取小垛拼大垛的方法，建议采取一车皮为一小垛较好。
（2）垛形不宜过高，以免低层压实变硬，加之安全因素，堆码作业方式，一般：地下、半地下库以码15层为宜，即垛2米高，负荷约为2．4吨／平方米，综合库以码20－25层为宜，即垛2．5米－3．2米，负荷约为3－4吨／平方米。
具体垛高各处可根据实际情况决定。
五、仓库管理
1．入库码垛前，对受雨淋，包装潮湿的，必须待晾干后再码垛，对包装破损者，必须重新更换包装。
2．在入库码垛过程中，对包装破损散落在地坪上的化肥，必须及时清扫，集中存放，以免污染地坪。
3．要加强通风晾库和库房密封工作，要求相对湿度不超过80％。
六、安全管理
1．化肥要专库专用，不得与其它物资混码在同一个库内。
2．化肥要有专人管理。
3．火工库储存化肥的仓库原则上要做到相对集中，以便于管理。
4．汽车运输务必有专人随车押运，并苫盖蓬布。
5．要加强进库检查，看库围排水沟是否畅通，垛形有无歪倒，化肥有无受潮、水解，被盗情况，除日常性检查外，如遇暴雨等情况，要及时进库检查。
6．要注意保密，接收单位对外一律称化工原料严禁用化肥名称。
七、合理损耗
根据有关部门规定，保管期间合理损耗为2‰（半年）物资出库后，在其范围内的损耗，基层处填制短溢报告表报国家储备局核销，超过上述范围时，除填制短溢报告表外，还应查明原因，写出专题报告，报国家储备局审批。
八、填报入库报告表
品名：氯化钾
规格：标准级
数量：应注明件数和重量。



　　【前注】面对房地产市场的持续升温，中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候，目前政府已经连续出台了若干调控政策，力求逐步达到调控房地产市场，防止房地产价格过快增长，逐步消减房市风险，稳定房市价格，稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策，从法律视角进行分析，提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见，以供参考。

　　关键词：主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

　　一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
　　中央政府房市调控政策主要涉及以下方面：
　　1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数；
　　2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
　　3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款；
　　4、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
　　5、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；
　　6、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款；
　　8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查；
　　9、增加住房有效供给，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；
　　10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
　　11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策；
　　12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
　　13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
　　二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
　　根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策，本文从以下若干方面进行法律分析：
　　1、对房地产市场购买方的调控：
　　本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项，主要针对房产购买方，在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制，尤其是提高第一套房贷款首付比例，大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款，从很大程度上遏制了投机者，对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
　　2、对房地产市场销售方的调控：
　　本文涉及政策第7、8、10、11、13项，主要针对房地产开发企业，即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结：坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业，坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
　　3、对房地产市场经纪方的调控：
　　本文涉及政策第12项，主要针对房地产经纪方，在城市房地产市场，特别是城市二手房地产市场中，经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的，大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的，房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量，中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的，也是必须的。
　　4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控：
　　本文涉及政策第9项，主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策，该项的执行必须因地制宜，主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展，证据政策基于从源头上保障供应，从政策上有效调控，进而使得房地产市场稳定，进而持续带动国家经济的发展。
　　5、政府调控的主要途径：
　　从本文归纳的政府13项政策看，政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控，所使用的主要调控类型属于间接调控，所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
　　三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
　　1、房市调控目标体系：
　　本文认为，房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标，并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数，尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率，是设置调控目标和目标体系的重中之重。
　　例如，房产建造（包括建筑商和监理）的土木成本价值数据是20，政府税费和土地价值数据是20，房产商运营成本（人员工资、策划、营销等）价值数据是10，房屋成本定价数据50，市场售价100，则成本利润比为100%（实现利润的期限为利润周期，在相同的经济指数下，利润周期越短，则利润产生能力越高），根据经济学价值利润公式，当成本利润超过100%时，即可以称之为经济过热，结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此，政府调控目标应当基于经济学原理，运用经济价值规律，在保障企业合理利润的基础上，逐步建立一系列调控目标或目标体系，以保障基础价值，稳定市场价格，维护经济运行底座（社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高，国家经济风险指数相应越高），防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生，力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
　　2、房市调控法律规范制度：
　　本文认为，要从根本上解决房地产市场过热，房市价格盲目攀升的问题，仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的，应当考虑基于合理的目标体系，从根本上着手，从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
　　本文认为，政府进行间接调控，实施一系列调控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础，目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制，以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
　　基于以上论述，本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度：
　　（1）避免一味调控，注重引导，合理设计城市布局，正确引导人才和人口流向，注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规，运行经济学原理和社会学原理指导城市发展，从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
　　（2）借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度，从根本上说，房地产经济效率仅是暂时的，20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费，从长远角度看，应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业，避免城市居民都变成房奴，从而带来某种程度的社会经济隐患。
　　（3）设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格，房屋购置后空置一定时限收归国有，房屋出租必须区域登记征税，购买新房必须在规定期限内出售原住房，房产出售必须缴纳个人所得税，房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方，房产赠与及继承必须征税……
　　综上所述，房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济，保障居民居住权，维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者，将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域，仅仅依靠炒作房地产，国家经济从根本上无法得到长久和真正发展，国家和政府只有进行有效调控和引导，真正制定并落实惠民法律法规，保障民生，从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房，国家经济方可稳固发展。

参考文件：
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道；


作者：北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱：zsldls@126.com