昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知
云南省昆明市人民政府
昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知
（昆政发〔１９９９〕７４号）
各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。
一九九九年十月二十五日
昆明市物业管理服务收费管理办法
第一章 总则
第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。
本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。
第三条 物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：
（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。
（二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。
（三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。
（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。
第四条 昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。
第二章 综合服务费
第五条 综合服务费的构成及服务内容如下：
（一）管理、服务人员基本工资和按规定提取的福利费。
（二）共用设施设备的日常维护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、消防、室外上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放设施等的维修养护。
（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草、树木、园林小品及其附属设施的日常维护、养护。
（四）保洁费。服务内容包括：小区内道路、停车场、停院、楼阁道、电梯间的清扫，垃圾收集、掏运，屋顶水池清洗，化粪池清掏、清运。
（五）保安费。服务内容包括：小区内安全保卫、昼夜巡逻值班。
（六）办公费。用于小区的日常管理、帐务管理、物业档案资料保管、业主委员会（或业主代表）的办公经费，以及其它与物业管理事务相关的合理费用。
（七）物业管理单位的固定资产折旧费。
（八）法定税费。
（九）合理利润。普通住宅控制在上述１－７项的５％以内，高级公寓、写字楼控制在上述１－７项的１０％以内。
第六条 综合服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由昆明市物价局会同有关部门适时调整等级标准和收费标准。
依据物业管理服务等级标准，对小区综合服务实行。
综合考评定级。考评分在９０分以上的为甲级，８０至８９分为乙级，７０至７９分为丙级，６０至６９分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级，收取综合服务费（考核内容、评分标准、综合服务收费标准见附件一、二）。
第七条 高级公寓和写字楼的综合服务费，可在小区综合服务费的３００％以内浮动。小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物，综合服务费在小区综合服务费的５０％以内浮动。空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的３０％交纳。未出售、出租、使用的空关房，由开发建设单位交纳；已出售的空关房由房屋所有人交纳，出租房由承租人交纳。
第八条 综合服务费按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。具体分摊办法，由委托人与物业管理单位在合同中约定。高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施设备使用的材料费，及其发生的人员工资、电费、维修费等，由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定分摊办法。
第三章 其他服务收费
第九条 车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经物价局批准，在小区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供小区内住户停放小型车辆（４吨以上、１２座以上客货车不得停放）所收取的费用。具体收费标准，由昆明市物价局制定。
公共配套建设的停车场（含室内），统一执行昆明市物价局核准的停车场收费标准。
物业管理单位收取的车辆在小区内场地占用费和配套建设的停车场收费，应当分科目建帐，独立核算，其收益全部用于小区内共用设施维修养护和弥补物业管理服务费的不足。
第十条 有关单位向小区内提供水、电、煤（燃）气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并应当直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。
第十一条 物业管理等单位向委托人提供的其它特约服务，其收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。
第十二条 住户因房屋装修产生的垃圾，由物业管理单位负责清运，并按规定收费。装修无垃圾或不装修的，不得收费。
第四章 收费管理
第十三条 物业管理单位的综合服务等级，由物价局会同同级物业主管部门评定，并向社会公布。根据物业管理单位的服务质量和委托人的要求，物价局和同级物业主管部门可以重新评定其综合服务等级。
第十四条 物业管理单位的综合服务等级评定后，其具体收费标准，由物价局依据评定的等级，在规定的幅度内核定，并向社会公布。
新建小区的物业管理服务收费，执行物价部门核定的试行标准；综合服务等级评定后，按照评定的等级收费；综合服务等级晋升或降低，按照晋升或降低后的等级收费。
第十五条 物业管理服务收费实行分级管理的原则。市物价局负责审批和管理盘龙、五华、西山、官渡区范围内乙级以上的物业管理服务收费。其余的物业管理服务收费，按属地管理原则，由各县（市）区物价局负责审批和管理。昆明市四个区的物业管理服务收费，报省物价局备案。
第十六条 物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应当向有管辖权的物价局申领《物业管理服务收费申请表》、《昆明市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报和提供《物业管理资质证书》、《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。
物业管理服务收费标准经审批后，物业管理单位应当到受理审批的物价局办理《物业管理服务收费等级证书》和《经营服务性收费许可证》后，方可收费。
第十七条 物业管理单位对实行政府定价、政府指导价的服务收费项目，应当明码标价，亮证收费。收费项目、收费范围、收费标准、收费办法应当在经营地点或收费地点张榜公布。综合服务费一般按月计收，征得委托人同意后，可预收６个月。物业管理单位收取的物业管理服务费、小区内车辆场地占用费、代收费、机动车和非机动车收费、特约服务费以及配套设施经营性收入，应当分科目建帐，统一核算。收支帐目应当每半年公布一次，并抄送受理审批的物价局备案。
第十八条 委托人应当依照物业管理委托合同的约定，对物业管理单位的服务质量、收费行为、收支帐目等事项，进行监督，参与管理。
委托人应当按照物价局核定的物业管理服务收费项目、收费范围和收费标准，向物业管理单位缴纳有关费用。逾期不缴纳的，按双方在委托合同中约定的办法办理。
未经物价局审批的物业管理服务收费，委托人有权拒交。对物业管理服务收费中的价格违法行为，任何单位和个人均有权向当地物价局投诉。
委托人与物业管理单位发生的服务收费纠纷，依据双方签定的委托合同协商解决；也可以由物价局协调解决，或者通过诉讼程序解决。
第五章 罚则
第十九条 物业管理单位有下列情形之一者，属价格违法行为：
（一）不执行政府定价、政府指导价的；
（二）不按规定实行明码标价的；
（三）法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。
第二十条 对有第十九条行为之一的，由县级以上物价局按以下规定作出处罚。
（一）违反本办法第十九条第一项的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处２万元以上２０万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
（二）违反本办法第十九条第二项的，责令改正，没收违法所得，可以并处５０００元以下罚款。
（三）违反本办法第十九条第三项的，按照《中华人民共和国价格法》和国务院批准的《价格违法行为行政处罚规定》及有关法规予以处罚。
第二十一条 物业管理单位因价格违法行为致使委托人多付价款的，责令限期退还；多付价款人难于查找的，责令公告查找；公告期限届满仍无法退还的价款，以违法所得论处。
第二十二条 市、县（市）区物价局应当加强物业管理服务收费的监督检查。
对价格工作人员滥用职权、循私舞弊、索贿行贿等违法行为，物业管理单位和委托人及知情者，均有权举报。市、县（市）区物价局和有关监督执法部门，应当依照有关规定对违法、违规者的行为作出依法严格查处。
第六章 附则
第二十三条 本办法由昆明市物价局负责解释。
第二十四条 本办法于一九九九年十二月一日起执行。
关于继续实行宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知
财政部 国家税务总局
关于继续实行宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知
财税[2009]147号
财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为支持我国宣传文化事业的发展，经国务院批准，在2010年底以前，对宣传文化事业继续实行增值税和营业税税收优惠政策。现将有关事项通知如下：
一、自2009年1月1日起至2010年12月31日，实行下列增值税先征后退政策：
(一)对下列出版物在出版环节实行增值税100%先征后退的政策：
1．中国共产党和各民主党派的各级组织的机关报纸和机关期刊，各级人大、政协、政府、工会、共青团、妇联、科协、老龄委的机关报纸和机关期刊，新华社的机关报纸和机关期刊，军事部门的机关报纸和机关期刊。
上述各级组织的机关报纸和机关期刊，增值税先征后退范围掌握在一个单位一份报纸和一份期刊以内。
2．专为少年儿童出版发行的报纸和期刊，中小学的学生课本。
3．少数民族文字出版物。
4．盲文图书和盲文期刊。
5．经批准在内蒙古、广西、西藏、宁夏、新疆五个自治区内注册的出版单位出版的出版物。
6. 列入本通知附件1的图书、报纸和期刊。
(二)对下列出版物在出版环节实行增值税先征后退50%的政策：
1．除本通知第一条第（一）项规定实行增值税100%先征后退的图书和期刊以外的其他图书和期刊、音像制品。
2．列入本通知附件2的报纸。
(三)对下列印刷、制作业务实行增值税100%先征后退的政策：
1．对少数民族文字出版物的印刷或制作业务。
2．列入本通知附件3的新疆维吾尔自治区印刷企业的印刷业务。
二、自2009年1月1日起至2010年12月31日，对下列新华书店实行增值税免税或先征后退政策：
（一）对全国县(含县级市、区、旗，下同)及县以下新华书店和农村供销社在本地销售的出版物免征增值税。对新华书店组建的发行集团或原新华书店改制而成的连锁经营企业，其县及县以下网点在本地销售的出版物，免征增值税。
县(含县级市、区、旗)及县以下新华书店包括地、县(含县级市、区、旗)两级合二为一的新华书店，不包括位于市（含直辖市、地级市）所辖的区中的新华书店。
（二）对新疆维吾尔自治区新华书店和乌鲁木齐市新华书店销售的出版物实行增值税100%先征后退的政策。
三、自2009年1月1日起至2010年12月31日，对科普单位的门票收入，以及县(含县级市、区、旗)及县以上党政部门和科协开展的科普活动的门票收入免征营业税。对境外单位向境内科普单位转让科普影视作品播映权取得的收入免征营业税。
四、自2009年1月1日起至2010年12月31日，对依本通知第一条规定退还的增值税税款应专项用于技术研发、设备更新、新兴媒体的建设和重点出版物的引进开发。对依本通知第二条规定免征或退还的增值税税款应专项用于发行网点建设和信息系统建设。
五、享受本通知第一条第（一）项、第（二）项规定的增值税先征后退政策的纳税人必须是具有国家新闻出版总署颁发的具有相关出版物的出版许可证的出版单位(含以“租型”方式取得专有出版权进行出版物的印刷发行的出版单位)。承担省级以上新闻出版行政部门指定出版、发行任务的单位，因各种原因尚未办理出版、发行许可的出版单位，经省级财政监察专员办事处商同级新闻出版主管部门核准，可以享受相应的增值税先征后退政策。
纳税人应将享受上述税收优惠政策的出版物在财务上实行单独核算，不进行单独核算的不得享受本通知规定的优惠政策。违规出版物和多次出现违规的出版单位不得享受本通知规定的优惠政策，上述违规出版物和出版单位的具体名单由省级及以上新闻出版行政部门及时通知相应省级财政监察专员办事处。
六、本通知的有关定义
(一)本通知所述“科普单位”，是指科技馆，自然博物馆，对公众开放的天文馆(站、台)、气象台(站)、地震台(站)，以及高等院校、科研机构对公众开放的科普基地。
(二)本通知所述“出版物”，是指根据国家新闻出版总署的有关规定出版的图书、报纸、期刊、音像制品和电子出版物。所述图书、报纸和期刊，包括随同图书、报纸、期刊销售并难以分离的光盘、软盘和磁带等信息载体。
(三)图书、报纸、期刊(即杂志)的范围，仍然按照《国家税务总局关于印发<增值税部分货物征税范围注释>的通知》(国税发[1993]151号)的规定执行。
(四)本通知所述“专为少年儿童出版发行的报纸和期刊”，是指以初中及初中以下少年儿童为主要对象的报纸和期刊。
(五)本通知所述“中小学的学生课本”，是指普通中小学学生课本和中等职业教育课本。普通中小学学生课本是指根据教育部中、小学教学大纲的要求，由经国家新闻出版行政管理部门审定而具有“中小学教材”出版资质的出版单位出版发行的中、小学学生上课使用的正式课本，具体操作时按国家和省级教育行政部门每年春、秋两季下达的“中小学教学用书目录”中所列的“课本”的范围掌握；中等职业教育课本是指经国家和省级教育、人力资源社会保障行政部门审定，供中等专业学校、职业高中和成人专业学校学生使用的课本，具体操作时按国家和省级教育、人力资源社会保障行政部门每年下达的教学用书目录认定。中小学的学生课本不包括各种形式的教学参考书、图册、自读课本、课外读物、练习册以及其他各类辅助性教材和辅导读物。
（六）本通知第一条第（一）项和第（二）项规定的图书包括租型出版的图书。
七、办理和认定
(一)本通知规定的各项增值税先征后退政策由财政部驻各地财政监察专员办事处根据财政部、国家税务总局、中国人民银行《关于税制改革后对某些企业实行“先征后退”有关预算管理问题的暂行规定的通知》[ (94)财预字第55号]的规定办理。各地财政监察专员办事处和负责增值税先征后退初审工作的财政机关要采取措施，按照本通知第四条规定的用途监督纳税人用好退税或免税资金。
(二)科普单位、科普活动和科普单位进口自用科普影视作品的认定仍按《科技部 财政部国家税务总局海关总署新闻出版总署关于印发<科普税收优惠政策实施办法>的通知》(国科发政字[2003]416号)的有关规定执行。
八、本通知自2009年1月1日起执行。《财政部国家税务总局关于宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知》（财税[2006]153号）同时废止。
按照本通知第二条和第三条规定应予免征的增值税或营业税，凡在接到本通知以前已经征收入库的，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税、营业税税款或者办理税款退库。纳税人如果已向购买方开具了增值税专用发票，应将专用发票追回后方可申请办理免税。凡专用发票无法追回的，一律照章征收增值税。
附件1：
适用增值税100%先征后退政策的特定图书、报纸和期刊名单
1.《半月谈》(CN11-1271/D)和《半月谈内部版》(CN11-1599/D)
2.新华通讯社的刊号为CN11-1363/D、CN11-4165/D、CN11-4166/D、CN11-4164/D、CN11-4139/D和CN11-4140/D的期刊
3.《法制日报》 (CN11-0080)
4.《检察日报》 (CN11-0187)
5.《人民法院报》 (CN11-0194)
6.《中国日报》 (CNll-0091)
7.《中国纪检监察报》 (CN11-0176)
8.《光明日报》 (CN11-0026)
9.《经济日报》 (CN11-0014)
10.《农民日报》 (CN11-0055)
11.《人民公安报》 (CNl1-0090)
12.《中国妇女》 [CN11-1245/C(英文)，CN11-1704/C]
13.《长安》 (CN11-3295/D)
14.《中国火炬》 (CN11-3316/C)
15.《中国监察》 (CN11-2474/D)
16．《环球时报》[CN11-0215，CN11-0272(英文版）]
17.国务院侨办组织编写的背面印有“本书国务院侨办推展海外华文教育免费赠送”字样的华文教材(含多媒体教材)。
附件2：
适用增值税50%先征后退政策的报纸名单
类别
享受政策的报纸
代码
一、综合类报纸
1.国际时政类报纸
133
2.外宣类报纸
134
3.其他类报纸
135
二、行业专业类报纸
1．经济类报纸
201
2．工业产业类报纸
202
3．农业类报纸
203
4．文化艺术类报纸
206
5．法制公安类报纸
207
6．科技类报纸
208
7．教育类报纸
209
8．新闻出版类报纸
214
9．信息技术类报纸
215
10．综合信息类报纸
216
说明：
1．根据《新闻出版署关于印发〈报纸期刊年度核验办法〉的通知》（新出报刊[2006]181号）,报纸类别由各省新闻出版局根据报纸审批、变更时所认定的类别或根据报纸办报宗旨确定。具体类别或代码以新闻出版行政部门出具的《报纸出版许可证》中“类别”栏标明的内容为准。
2．对2008年底以前颁发的《报纸出版许可证》，如果没有标明相应报纸类别或代码的，应在报经新闻出版总署确认并出具证明后，再根据相应类别确定是否适用退税政策。