当今社会已经从“熟人社会”悄然转变为“契约社会”，每个人都无法离开合同，衣食住行、工作学习，小到餐馆就餐，大到购房及商务运作，我们无时不在“契约”的社会里。作为一名金融工作人员，合同的审查签订更是工作的重要组成部分，合同重要性可谓一诺千金，笔者仅就合同制作、审查、签订等常见的风险防范技巧进行总结，希望对大家有所裨益。
一、合同的背景审查
不同的合同有着不同签约背景，了解合同的背景对合同制作审查有着重要影响，不了解合同背景便盲目制作审查往往很难制出准确完备的合同，即使制作出合同无法使用或需要大面积的调整。所以合同的制作或审查前也要“投石问路”，要了解合同的背景，就要根据合同的情况，事先和合同的各方当事人进行沟通调查，并作出基本判断。

二、合同的审查原则
1、要充分考虑合同各方的习惯和要求，尽量采用各方可以接受合同框架和措辞风格。
2、便于理解操作的原则。好的合同要能让普通人理解和操作，合同的生命在于操作执行，如果合同目的无法实现，再完美的合同也是失败的合同。
3、斜塔原则。合同应追求公平正义、意思表示真实。但是“屁股决定脑袋”，委托人的利益同样需要维护，要在法律和对方当事人可接受的范围内，对合同权利义务上进行合理倾斜，即所谓的“斜塔原则”，实现“斜而不倒”利益博弈效果。

三、意向书或框架协议的约定陷阱
大多数人可能认为，意向书或框架性协议只是表明双方的合作意愿，对当事人没有实质的约束力。而实际上意向书、框架协议等如果对合同签约双方的权利义务作出适度的约定，也可能产生合同效力。例如：甲乙双方签署合作意向书，意向书约定“双方的具体合作事宜，双方另行签订合作协议，但甲乙双方在签订本意向书后不得在和第三方洽谈合作事宜，而且双方对合作事项负有保密义务”，此意向书便具有合同效力。
四、合同内容的制作和审查
（一）合同主体适格性审查。通过对签约主体的营业执照、资质、许可证、审批决策文件、授权书等的审查，审查合同主体的适格性。
1、通过审查营业执照副本年检页，判断合同主体经营期限、经营范围、是否年检，判断合同主体是否工商法规的规定。
2、合同签约需要审批或授权的，审查合同主体前置性行政审批及股东会、董事会、上级单位等的决议。
3、合同内容有等级资质或专业要求的，审查是否有资质等级或专业资格。
4、对于特殊产品或特殊行业，审查合同主体是否有生产许可和服务许可等证书。
（二）合同的开篇最好使用“甲方：ххх，乙方ххх”，然后在合同正文中直接引用“甲方”、“乙方”即可。同样，如果合同存在经常使用的较长拗口的句子，可以在合同的首部进行解释后，在合同的正文予以简化。
（三）合同权利义务的约定。根据合同的复杂的程度确定是否需要单独列出各方的权利和义务。如果需要列出，最好把权力义务分开表述，避免混在一起产生争议。同时注意“有权、应当、可以”及“责任、有义务、必须”等词的含义和区别。
（四）争议解决方式的选择与约定。由于不同的合同的争议解决的要求不同，不同人对争议理解和期待不同。同时由于经济、司法、人文环境不同，各地法院或仲裁委的办案素质、争议解决成本、地方保护程度等差别也很大，最终判决或仲裁结果有时也大相径庭。所以，争议解决方式的选择非常重要。
1、选择法院解决。法院的管辖是一个较为复杂的问题，本文仅从金融合同纠纷常见解决方式出发，在不违反各地规定的诉讼标的额的级别管辖和不动产、港口作业、继承等专属管辖的情况下，可以在原告住所地法院、被告住所地法院、合同签订地法院、合同履行地法院（五类法院）选择一类法院进行管辖，如果同时选择两类法院则无效，就需要被告住所地或合同履行地法院管辖。可见，如果选择合同签订地法院管辖，合同书上合同签订地的填写也就十分重要。
2、选择仲裁解决纠纷。仲裁可以“一裁终局”，还可以申请强制执行，合同各方还可以对仲裁机构和仲裁员进行共同选择，仲裁员以其专业性、仲裁以其高效性等受到合同各方的青睐。但选择仲裁需要注意一下问题：
（1）仲裁机构不是以县市编制设立的，不要填写为“由хх市仲裁委员会仲裁”或“хх县仲裁委员会仲裁”，这样选择的仲裁机构不存在。
（2）要约定明确的仲裁事项和明确生效的仲裁规则
（3）不要将法院的法定管辖和仲裁委员会的约定管辖同时选择，否则选择无效。
（五）风险转移和生效条款的约定。合同制作审查要注意明确约定权利凭证、质押物、动产等移交时间和地点，上述物品往往随着移交而产生毁损、灭失风险的转移。
合同法第32条规定：“采用合同书形式订立合同的，合同自双方当事人签字或者盖章之日成立”，但从合同主体风险控制偏好不同角度，如果为了让合同及时生效，可以选择“签字或盖章生效”，如果为了稳妥更便于防范风险，可以约定“合同自双方签字且盖章生效”，这需要根据实际情况进行选择。
（六）其他需要注意的合同风险问题。
1、合同尽量不要涂改，涂改是一种合同变更行为，需合同各方进行确认。同时需要对一式几份的合同全部一并更改，否则易产生争议。
2、使用“和”“或”等连接词及“包括”、“包括但不限于”表述时，一定事先明确要达到意图和含义，防止产生争议。
3、合同是否在首页或页眉页脚使用本公司的商标或标示也需要谨慎。合同理解如出现争议，审判人员容易认为是格式条款，从而做出不利的解释。
4、合同前后内容应该有统一的版式，且要插入页码，合同各方签署后各方要盖骑缝章确认或者在合同每页上由各方签章确认，防止合同单方抽换、更改合同内容引起法律纠纷。
总之，合同操作风险的防范，既需要注意整体的顶层框架设计，又需要注意细节的文字表述；既需要合同各方的利益平衡，也需要一方利益的适度倾斜，还要注意合同的严谨性、合法性的要求。笔者仅就合同审查工作中常见以上合同风险进行总结，希望对今后合同的操作风险防范有所帮助。（作者：刘敬利，临商银行法律合规部，金融律师，Emai:13518691771@139.com）

江西省南昌市人大常委


南昌市城镇国有土地使用权出让和转让办法

南昌市人大常委会公告第１８号
2003年4月30日

（１９９３年１０月９日南昌市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过　１９９３年１２月１８日江西省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议批准　１９９３年１２月２３日南昌市人民代表大会常务委员会公告第４号公布　自１９９４年１月１日起施行　根据１９９７年５月３０日南昌市第十一届人民代表大会常务委员会第二次会议通过、１９９７年６月２０日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《南昌市城镇国有土地使用权出让和转让办法修正案》第一次修正　根据２００２年１１月２８日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过　２００３年３月３１日江西省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《南昌市城镇国有土地使用权出让和转让办法修正案》第二次修正）
第一章　总则
第一条　为了加强城镇国有土地使用权管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条　凡需在本市行政区域内取得城镇国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营的，必须遵守本办法。法律、法规另有规定的除外。
第三条　土地使用者开发、利用、经营土地，必须遵守有关法律、法规、符合本市城市规划，不得损害社会公共利益，其合法权益受国家法律保护。
第四条　土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
　　南昌市城市规划区内的土地使用权出让，由市人民政府土地行政主管部门办理；南昌市城市规划区外的土地使用权出让，由县人民政府土地行政主管部门办理。
第五条　市、县人民政府土地行政主管部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终菇屑喽郊觳椋炖碜谩⒊鲎狻⒌盅骸⒅罩沟耐恋厣蟛榈羌恰?
第六条　土地使用权出让后的转让、出租、抵押及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县人民政府土地行政主管部门、房地产管理部门按照有关规定办理。
第七条　农村集体所有的土地，必须先经县级以上人民政府土地行政主管部门依法归国有后，才能出让。
第八条　南昌市城市规划区内的土地基准地价，由市地价评估委员会提出，经市人民政府审核，报省人民政府批准后公布；南昌市城市规划区外的土地基准地价，由所属县地价评估委员会提出，经县人民政府审核，报市人民政府批准后公布。
　　地价评估委员会由同级人民政府土地、房产、物价、财政等行政管理部门的负责人和有关人员组成。
第二章　土地使用权出让
第九条　土地使用权出让由市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）与土地使用者（以下简称受让人）签订合同。
第十条　土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由人民政府土地行政主管部门会同同级城市规划、建设、房产行政主管部门共同拟定方案，并按照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的审批权限报经批准后，由人民政府土地行政主管部门组织实施。
第十一条　土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：
　　（一）居住用地７０年；
　　（二）商业、旅游、娱乐用地４０年；
　　（三）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地５０年。
第十二条　土地使用权出让应当采用招标、拍卖、挂牌方式进行，对公益事业、社会福利事业用地、工业用地和非经营性住宅建设用地以及其他不具备招标、拍卖、挂牌出让条件的土地，可以采取协议方式。
第十三条　以招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权的，出让人应当在投标、拍卖、挂牌开始日２０日前发布公告。
　　公告应当通过市级以上报纸发布，同时可以在其他媒体发布。
第十四条　招标、拍卖、挂牌公告应当包括下列内容：
　　（一）出让人的名称和地址；
　　（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
　　（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
　　（四）索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；
　　（五）招标、拍卖、挂牌的时间、地点，投标和挂牌期限，投标和竞价方式等；
　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；
　　（七）投标、竞买保证金；
　　（八）其他需要公告的事项。
第十五条　市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标竞买保证金，应当实行集体决策。
　　招标标底和拍卖、挂牌的底价在招标、拍卖、挂牌出让活动结束之前应当保密。
第十六条　出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的，应当通知其缴纳保证金，参加招标、拍卖、挂牌活动。
第十七条　投标、开标程序：
　　（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱，招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；
　　（二）招标人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加，由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；
　　（三）评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法进行评标，评标小组由招标人代表、有关专家依法组成，成员人数为５人以上单数；
　　（四）招标人根据评标结果，确定中标人。
　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第十八条　招标出现下列情况之一，招标无效：
　　（一）所有投标的标价均低于标底；
　　（二）有效投标不足３个；
　　（三）标底泄露或发现招标过程中有作弊行为及其他影响公正招标的行为。
第十九条　拍卖会程序：
　　（一）主持人点算竞买人；
　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；
　　（四）主持人报出起叫价，竞买人举牌应价或者报价；
　　（五）竞买人的最高应价经主持人落槌，拍卖成交，应价最高人为竞得人。
　　主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第二十条　竞买人不足３人，或者竞卖人的最高价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
第二十一条　挂牌程序：
　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；
　　（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
　　（四）出让人继续接受新的报价；
　　（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
第二十二条　挂牌时间不得少于１０个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
第二十三条　挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
　　（一）在挂牌期限内只有１个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
　　（二）在挂牌期限内有２个或者２个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
　　在挂牌期限截止时仍有２个或者２个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
第二十四条　以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
　　成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
　　成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
第二十五条　中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
　　中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地使用权出让金，并将出让金总额的１０％作为定金。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人应当在招标、拍卖、挂牌活动结束后３个工作日内予以退还，不计利息。
第二十六条　协议出让程序：
　　（一）由出让人向受让人提供出让地块的有关资料和文件；
　　（二）受让人应在规定时间内向出让人提交包括土地开发建设方案、出让金额及付款方式等内容的文件；
　　（三）出让人接到受让人文件后，应在３０天内作出明确答复；
　　（四）经协商达成协议后，受让人应与出让人签订出让合同，并按出让金总额的１０％支付定金。
　　协议出让价格应当以基准地价前为基础，并不得低于征地、拆迁补偿费及市政公用设施配套费之和。
第二十七条　受让人应在签订土地使用权出让合同后６０日内支付全部土地使用权出让金，并办理登记，领取国有土地使用证。受让人从事开发经营成片土地的，如不能一次性支付出让金，可先付出让金总额的３０％，其余在延期的６个月内付清。延期支付的出让金，须按中国人民银行当时的贷款利率计收利息。
　　受让人逾期未支付全部出让金的，出让人有权解除合同，定金不预测退还。
第二十八条　《国有土地使用权出让合同》签订后，出让人应当在１０个工作日内将出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
　　出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
第二十九条　市城市规划区内的土地出让金由市人民政府土地行政主管部门代收，由受让人全额直接缴入市人民政府财政主管部门土地出让金专户；市城市规划区外的土地出让金，由所属县人民政府土地行政主管部门代收，由受让人全额直接缴入县人民政府财政主管部门土地出让金专户。受让人交纳出让金后，不再交纳市政公用设施配套费。
第三十条　出让人应当按照合同规定向受让人提供土地使用权。未按照合同规定提供土地使用权的，受让人有权解除合同，由出让人返还土地使用权出让金，并双倍返还定金。
第三十一条　受让人应当按照出让合同规定开发、利用、经营土地。需要改变出让合同规定的土地用途，应当经出让人同意，报原批准用地的人民政府批准，并依照法律、法规的有关规定重新签订出让合同，调整出让金，办理变更登记。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第三章　出让土地使用权的转让、出租、抵押
第三十二条　通过出让方式取得的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押。
　　土地使用权转让、出租、抵押，当事人应签订合同，合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
　　转让、出租、抵押年限，不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第三十三条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。土地使用权出租时，可以将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权出租。
第三十四条　有下列情形之一的，土地使用权不得转让：
　　（一）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书的；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额的２５％以上的，属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；
　　（三）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；
　　（四）土地使用权或者地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；
　　（五）在经市、县人民政府批准的房屋拆迁范围内的；
　　（六）依法收回土地使用权的；
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（八）法律、行政法规定禁止转让的其他情形。
　　有前款第（一）项、第（三）项至第（八）项所列情形之一的，土地使用权不得抵押。
第三十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押，土地使用权和地上建筑物、其他附着物使用权出租，当事人自合同签订之日起３０日内，应向人民政府土地、房产管理部门办理转让、出租、抵押登记。
　　土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第三十六条　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途，按本办法第三十一条规定办理。
第三十七条　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；价格不合理上涨时，市、县人民政府应采取必要措施调控土地市场。
第三十八条　土地使用权出租，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
　　承租人需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得出租人同意，并由出租人按本办法第三十一条规定办理有关手续后，当事人方可签订租赁合同。
第三十九条　土地使用权抵押，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按规定分别办理过户登记。
　　处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第四十条　抵押人以其出租的土地使用权抵押时，应将租赁情况告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁合同继续有效。
第四十一条　抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第四章　划拨土地使用权的转让、出租、抵押
第四十二条　划拨土地使用权的转让、出租、抵押按照《江西省城市国有土地使用权出租和划拨管理条例》的规定办理。
第四十三条　转让划拨土地使用权（含作价入股、投资和联营、联建）缴纳土地出让金的标准，按转让价或者评估价减去地上、地下建筑物重置价扣除折旧后余额的５０％计算。省人民政府另有规定的，从其规定。
　　评估价应当由具有土地估价资格和能力的中介机构评估。
第五章　土地使用权终止
第四十四条　土地使用权出让合同期满后，土地使用权由人民政府无偿收回。土地使用者应当交还国有土地使用证，并办理土地使用权的注销登记。
第四十五条　土地使用权出让合同期满，土地使用者需要续期的，应当至迟于出让期满前１年向人民政府土地行政主管部门提出申请，按本办法的规定，重新签订出让合同，支付出让金，并办理登记。
第四十六条　人民政府对土地使用者依法取得土地使用权，除在特殊情况下，根据社会公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用权的，应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
　　需要提前收回土地使用权，人民政府土地行政主管部门应提前六个月通知土地使用者，并协商补偿办法及有关事项。
　　采用交换土地使用权的形式作为补偿的，人民政府土地行政主管部门应与土地使用者重新签订出让合同，并由土地使用者重新办理登记，换领国有土地使用证。
第六章　罚则
第四十七条　土地使用者不按照土地使用权出让合同开发土地的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令其限期纠正。对超过出让约定的动工开发日期满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。
第四十八条　出让土地使用权的转让具有本办法第三十四条第（一）项、第（二）项所列情形之一的，由市、县人民政府土地行政主管部门没收违法所得，并处以违法所得５０％的罚款。
第四十九条　国家工作人员在土地使用权的出让、转让、出租、抵押过程中，玩忽职守、收受贿赂或者挪用、截留土地出让金、土地收益金的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章　附则
第五十条　土地出让金、土地收益金的收取、使用的管理办法，按照国家和省的有关规定执行。
第五十一条　国有农、林、牧、渔场、水利管理单位等城镇范围外的国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押，可参照本办法办理。
第五十二条　本办法自１９９４年１月１日起施行。